【看中國2018年5月17日訊】「有時候原本是好意，結果往往卻是惡意。」這句話用來形容現在的樓市調控再合適不過了。
一 疏而不堵
然而，就當大家心中默默堅持這份好意「房住不炒」大基調一年多的今天，卻華麗麗地遇上了南京、杭州、成都等地的萬人搶房高潮，這還了得？
於是，成都、西安兩城，再加上「五一」前的十個城市，共計十二個城市被緊急約談。但是談來談去有意義嗎？無非就是調控加碼，四限升級，堵死開發商。然而堵來堵去也堵不死炒房客的瘋狂，事實證明，過去4個月房地產銷售又刷新了歷史記錄。
這個其實筆者講過了，調控過分壓制供給端，肯定會引發需求端恐慌，只要房價上漲預期還在，供需失衡下的房價就不可能被調控下來。
「房住不炒」，什麼時候才能在中國真正兌現？（圖片來源：Getty Images）
如果真正想讓樓市退燒，房價降下來，唯一的方法就是改變預期，破壞「房價永遠漲」的神話，來一次徹頭徹尾的大崩盤。像日本那樣，用事實告訴大家，炒房是有代價的，並不是只要買房就一定暴利。只有這樣，樓市才能回歸理性，今後無論是自住還是投資，都會趨於良性。
然而，按照目前中國的國情來說，別說是崩盤，就連出清偽剛需也是萬萬不能的，搞不好就是整個經濟跟著一起完蛋，經濟本身抗壓能力太過脆弱。
就拿這幾天的金融監管來說，資管新規一落地，拔掉了實體經濟企業的輸液管，結果直接導致的是各種大型企業紛紛到底身亡。事實證明，中國這幾年高速發展的房地產已經讓市場經濟結構變得畸形，嚴重擠壓了實體經濟的生存空間，這個問題已經非常嚴重！
所以又想保盤又想讓房價下來，就只能選擇剩下的最後一條路，也是老祖宗大禹告訴我們的治水道理。
治水，在於疏而不在堵，樓市亦如此。
事實上，「疏解需求」這項工作早已施行，就是配套「房住不炒」戰略的長效機制。長效機制分為租賃市場，共有產權房還有房地產稅。
房地產稅出臺保守估計還有五年，並不是立法不好立，而是阻力太強。要知道第一步就是全國實名聯網登記，到時候那些五套房的、二十套房的、五十套房的「社會精英」們就都重見光明瞭，誰願意？
而發展長期租賃市場前段時間本來大家的期許很大，希望能解決剛需大眾的住房問題，結果萬科自持的租賃房直接喊價最低180萬，要求10年一次性付清，租金約2萬，嚇破了剛需們的膽。
這個數字都趕上一套商品房的月供了，是個人都能算明白，辛辛苦苦供了10年的房子結果還不是自己的，誰又願意？
最後就只剩下共享產權房了，這也是本文的重點。很多人其實對共享產權房並不瞭解，其實如果在一二線城市生活，深刻瞭解它是必要的事情，因為它絕大可能是未來城市住房的一個趨勢。
目前北京就是一而再再而三的試點共享產權住房機制，用來疏解住房需求。尤其是5月初北京出臺「限轉共」政策之後，又一次引起了業界的廣泛關注。那麼這次「限轉共」是什麼意思？共享產權的真正意義是什麼？現在大家要不要買共享產權房？共享產權能不能降低房價？
二 「限轉共」後絕望的開發商
眾所周知，北京城的房地產市場無論是房價結構還是市場成熟度絕對是全國的首位，同時也是各大房企開發商的兵家必爭之地。在這波大調控中，北京順理成章成了被調控的標桿，對全國起到上行下效之意。然而只要有調控，就一定會有傷亡，例如北京的房企開發商們。
首先是限競房政策。限競房的意思是「限房價，競地價」。房價我給你設定好了，那麼地價大家隨便爭。那麼導致的結果就是，地價越高，中間的利潤越低，限競房成為了「自殘房」。之前大家拼的是誰的建設品質高，誰的品牌影響力大，現在拼的是看誰血厚，敵死一千，自傷八百。所以，想拿地的房企們就必須參與到這個比賽中，像極了黑社會爭地盤的樣子：本來說要決鬥，覺得太過低級，現在比誰狠，先給自己來一刀，看誰更狠誰更猛，活下來的算勝利。
但是最後，有人發現限競房還是有問題。因為限價房政策下，北京市場新房二手房的房價倒掛價差嚴重的已經達到1萬多了，這要是放開銷售，搶購者就不是以萬計數，而是十萬百萬。因為這就是量級秒殺成都的搖大獎購房，絕對會引起社會恐慌性購房，這是絕對不允許的。
於是一拍腦門兒，乾脆轉成「共有產權房」算了，既解決了恐慌性購房問題，又給共有產權試驗打下了基礎，簡直是一箭雙鵰！這下已失血過多的開發商們想集體跳樓的心都有了。因為本來還可以靠微薄的利潤回回血撐一撐，但現在被強制轉型到共有產權房，直接就是虧損。因為政府回購為期10個月的回款期已經是虧損了，但是如果額外配套貨值（地下、車位等）沒有被回購的話，那將是一場噩夢。
所以，當購房者還在和開發商爭執房子是你的還是我的的問題時，有人站出來說，吵什麼吵，告訴我房子到底是誰的！
限競房一部分轉成共有產權房後，將會使原本稀缺的商品房資源再度緊缺。市場供給匱乏，需求又旺盛，穩住房價成為了世界級難題。這時候可能有人會問，共享產權房不是有效供給嗎？大家買共享產權房就可以了！
這個問題，很多粉絲問過我了。我現在再說明一下，現在的共享產權房是真不能買！接下來我感覺有必要給大家剖析一下共享產權的真正意義，以提高辨識能力。
三 共享產權的真實意義
研究房地產的人應該都知道。所謂的共享產權其實就是照搬了新加坡的組屋制度。
新加坡的房地產模式，在整個世界都是首屈一指，值得稱讚的。1965年新加坡獨立之初，國土面積僅600多平方公里，人口卻高達250萬，80%以上的家庭居住在簡陋的木屋，其中貧民窟更是超過半數。在心系國民的李光耀總理力推組屋制度短短20年後，新加坡85%的居民都住進了政府出資建設的組屋之中，而且95%實現了自有產權。
（圖為新加坡組屋）
其中三軌制模式有效地解決了所有人的住房問題，對佔居民人口總數80%的中低收入群體提供政府出資建設的組屋，對15%的高收入群體提供商品房，對5%的社會最底層提供政府廉租屋。
其實對弱勢群體的最大尊重，間接體現了一個社會的文明程度。
新加坡用這種方式保護了底層剛需的居住需求。建國之初財政拮据，政府和國民共同建設了40平米至70平米的小套型組屋，後來隨著經濟發展和國民收入提高，逐漸建設成50到125平米套型的組屋。但是堅決不建更大平米的組屋，這是為什麼呢？
因為組屋交易是在一個內封閉的環境裡低位運行，後來大家都有錢了，就慢慢把政府佔有的權益買了回來。當然，為打擊投機的縝密手段必不可少，但對全體國民一視同仁，官員並沒有得到絲毫以權謀私炒房的機會。
得益於政府嚴格推行的「組屋內循環制度」，每戶居民只能擁有一套自己的房子，如果居民收入提高，需要購買更大套型的組屋甚至是商品房，政府回購其現住的組屋，再轉售給其它需要這一價位檔次組屋的居民。
這種做法首先保障了政府建房資金的高效使用，客觀上穩定了房價。道理一看都明白，嚴格控制在15%以內的商品房比重，無論房價怎麼漲，根本不足以撼動佔據85%比重的組屋價格。
其次有效的分離了社會階級，有錢人就買商品房，中低收入就住政府投資共建的組屋，井水不犯河水。當然窮人也可以通過努力成為商品房的持有者，顯得非常公平。
相對於中國，社會階級也是存在的。只不過大家不願意說出來，誰都不願意承認自己比別人低一級，有的甚至還在高喊無產階級萬歲。但事實是很殘酷的，欺騙不了人。
單拿買房這件事來說，中低等收入群體永遠是弱勢群體。富人買了好幾套房，囤貨居奇把房價炒高，窮人連上車的資格都沒有。那些湊夠車費上了車的，隨著紅利漲起來還可以置換更好的房子。而一開始沒上車的，就可能這輩子也與房子無緣。
所以共享產權的真正意義就是保護剛需，讓所有不同階級的奮鬥者都有房可住，讓大家在奮鬥人生的同時，能得到一份發自內心的安全感。也是「房子是用來住的，而不是用來炒的」生動體現。
四 週而復始的共享產權
值得注意的是，中國在98年第一次房改的時候就借用了新加坡房地產模式，可以說是，在98年中國就進行了共享產權房的試驗。而那時候，也真正體現了「民生的歸民生，市場的歸市場」的指導思路，具體政策如下：
對於實在沒有購房能力的10%最低收入家庭，政府直接劃撥土地，財政出資建設托底型保障住房，通過廉價租賃的方式實現居者有其屋。對於有一定經濟基礎、佔城市總人口80%的中低收入家庭，政府低價徵用、轉讓建設用地，監督開發商建設經濟適用房。落實縝密的配套法規，對購買人的申請條件、購買程序、轉售程序等進行嚴格限制，一個家庭只能購買一套，不能轉做商用，購買後N年內不得出售，即使出售也只能賣給政府，賣出後才可以再次購買同類房屋……只為限制投資、投機性購房。
怎麼樣？是不是和新加坡的組屋制度是一樣的？當年這種公平公正發展高效的房地產制度深得人心。雖然每年房價略有漲幅，但是大家都認為是一種很正常的現象，因為貨幣超發下，一定會引起物價上漲通貨膨脹。
然而，在2003年的時候，這個與新加坡最接近的房地產制度一夜之間消失了。
因為經歷了二次房改。
二次房改的主張讓80%的經濟適用房名存實亡，成為了地地道道的商品房，賦予了其保值、投資、投機屬性，這一舉措直接引發了「全民炒房大運動」。從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口，直到2014年才稍有停息。
原因大家應該都明白，就是全國取用了香港的土地出讓金模式，相對於新加坡模式而言，這個模式實在是太賺錢了！！！
五 難以回頭的模式
土地出讓金模式加速了中國經濟的發展，但同時也解除了房子的「民生封印」，締造了一批又一批悲愴的房奴。而如今，再把共享產權拿出來的時候，卻失去了當年的初心。
從去年開始，共享產權在北京落定，但是棄購率非常高。原因是：失去了投資屬性而且價格還很高。
拿這次「限改共」政策來說。之前有一套限價商品房是500萬，購房者買了它之後擁有100%的產權，限售5年是沒有問題的。而如今「限改共」，這套房變成了共有產權房，被評估方評估為600萬。那麼，買房人依然花費500萬，卻佔了83%的產權。而共享產權房是無法市場化交易的，必須符合政府監管，買賣給「圈內人」，所以不具備投資屬性。所以，同樣是花了500萬卻失去了兩份收益。一份是17%的產權，而另一份是房子未來的投資收益。在整個北京目前的上漲行情來看，誰又可能會只堅持自住錯過這趟投資紅利呢？
所以這樣的共享產權房，並解決不了剛需的住房問題。除非政府能真正讓利於民，把共享產權房設定在一個大家都可以接受的價位，並用監管措施封死投機客入場，用龐大的共享產權房和保障性住房對沖純商品房市場，那麼，「房子是用來住的，不是用來炒的」這個口號，也許才能真正的實現。
至於很多人說「共享產權房」可以影響市場，降低房價的。
送你個反向思維——共享產權房越普及，政府手裡握著的房屋產權越多，那將是一筆很大的市值。
又是裁判，又是運動員，這場比賽怎麼玩你懂的。況且只握著土地出讓金的時候就不想讓房價跌了，如今有這麼大的市值，誰會搬起石頭砸自己腳呢？
