【看中國2018年2月25日訊】追漲殺跌，全世界都一個樣，美國也不例外。
狗年一開年，美國樓市就迎來好彩頭。2018年1月初美國所有房屋總價值31.8萬億美元，同比增加6.5％，創下自2014年7月以來最大同比增幅。
眼看房價一路攀升，爭搶進場的人也越來越多。一套房子出來了，三四家去競價。「不加（價）根本買不到。」
市場火熱是好事，但過了頭一定是壞事。
曾在2005年預言過美國房地產泡沫破裂的James Stack稱，他的「房地產泡沫晴雨表」在過去一年中上漲了80%，這意味著房地產泡沫亮起了紅燈。
十年前樓市泡沫重演？
時間撥回10年前，房地產泡沫的破滅讓美國陷入了百年一遇的經濟危機。直至2012年，美國樓市才得以觸底反彈。
美國人口普查局數據，2012年1月，房屋平均價格為26.6萬美元。近幾年，隨著美國經濟復甦，樓市也逐漸升溫。
2017年12月，房屋平均價格為39.9萬美元，恢復到危機前的水平。這是否意味著美國樓市泡沫又來了？
判斷樓市是否存在泡沫，蘇寧金融研究院宏觀經濟中心主任黃志龍認為可參考三方面指標：
一是按揭貸款違約比例，按揭貸款違約比例越高，泡沫越大；
二是居民按揭貸款槓桿率水平，槓桿水平越高，泡沫越大；
三是金融機構按揭貸款獲批平均信用水平，信用水平越低，說明按揭貸款門檻越低，泡沫越大。
2008年美國發生次貸危機的一個重要原因就是，購房貸款中出現了許多不良貸款。而這些貸款又被層層打包流入金融市場，形成了倒金字塔的效應。
次貸危機以後，美國銀行在貸款審核方面是非常嚴格的，目前來講金融機構的貸款都非常健康，不良信用的人很難獲得貸款。
「現在說美國樓市泡沫又來了為時尚早。」中國社會科學院美國研究所副研究員、經濟室主任羅振興認為，一些此前受到經濟危機重創的地區，房價剛剛恢復到危機前的水平，全美房價總體水平也在去年剛剛恢復到危機前的水平。
「相較於居民收入的增加來看（較危機前已有很大提高），美國目前的房價並不算很高。」但他也表示，局部地區房價可能存在過熱的情況。
2018年繼續高歌猛進？
倘若美國樓市泡沫還未顯現，是否意味著2018年樓市將繼續高歌猛進？
美國房地產估值公司Zillow預計2018年美國房價將上漲4.1%，比2017年的6.9%有所放緩。
支持美國樓市持續向好有三大條件：
一是美國整體經濟形勢向好，支持強勁的購買力。
川普(特朗普)稅改將企業稅從35%降到了20%，對經濟的刺激和家庭的購買力，有極大的推動力。另外，美國失業率創歷史最低水平，消費指數不斷增長，會進一步刺激消費。
二是弱勢美元效應。
隨著川普稅改落地，更多海外資本回流美國，部分資金會進入房地產行業。此外，弱勢美元可能導致很多國外投資者來美置業，中國即是一例。在美元弱勢時入場，待美元強勢時受益，這也是市場的預期。
但羅振興預測，2018年美元貶值可能不會持續。
三是美國房地產市場整體供不應求。
一線城市，如紐約、洛杉磯，整個加利福尼亞州，人口增長和房屋供應量是不匹配的，差值達到50%以上。以南加州為例，人口增長和房屋需求差值達75%，只能滿足25%的增長人口的需求。
美國樓市供不應求的背後，是兩大世代的強勁需求。千禧一代（1981年至2000年）逐漸進入買房的年紀，嬰兒潮一代（1964年至1964年）逐漸退休，尋求更好的居住條件。
「美國一線城市，一個房子有多少人在搶，這是我們深入一線的人最能感受到的。」邱方判斷，市場的緊俏，在2018大概率會持續。
上漲週期何時結束？
美國經濟基本面雖然較好，但隱憂也不少，很多根本性問題還沒有解決。
「加息通道可能回來，對資本市場產生衝擊，尤其是財政狀況不可樂觀。此外，勞動創業率也沒有根本性改觀。」羅振興認為，雖然短期數據很好看，但預期在改變，樓市是否會發生牛熊轉變還待觀察。
他指出，川普稅改屬於刺激性政策，在經濟復甦的背景下，繼續推進量化寬鬆政策，可能會導致未來2-3年美國經濟過熱。經濟一過熱，通脹一回來，美元加息，利率提升，對房地產是一個不好的信號。
在羅振興看來，兩方面因素將影響樓市未來走向，一是加息效應，二是財富效應。「個人認為加息效應遠遠高於美國居民收入提高的效應，對房地產未來發展更加不利一些。」
歷史經驗證明，美國樓市具有非常強的週期性，經歷了近10年增長的樓市是否會重蹈覆轍，尚無定數。
