故鄉的樓市:想說愛你不容易……(圖)
【看中國2017年2月4日訊】對於生活在一二線城市的新移民來說,新年返鄉是一件風險極大的事情。
買票困難、人情債太多、被逼婚等等,其實都不算什麼——最危險的是:故鄉樓市的誘惑!
北上深的房價,動輒已經是每平米六七萬元;天津、南京、杭州、鄭州這類城市的新房,往往也已經超三奔四(萬元)了。當新移民們回到故鄉時,驚訝地發現:自己所在地級市房價只有六七千,縣城只有三四千!而且,銀行趕著給貸款,開發商哭著喊著要把房子賣給你。
辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,發現自己手裡的錢連個首付都不夠。有的人甚至連「房票」所需要的社保年限都還沒有攢夠,眼看著房價絕塵而去,首付比例越調控越高,無奈徹底地失去了追趕的信心。
要不,就在家鄉買套房子吧,付個首付,按揭壓力也不大。雖然暫時用不上,但至少搭上了樓市的車。即便三四線城市的樓市是趟慢車,也比拿著現金裸奔好吧。更何況,家鄉的樓盤看起來也不比北上深的房子差,在城市裡還算是主流片區。於是一咬牙,「千古恨」就做成了。
隨著時間的推移,後果開始顯現:僅有的資金交給了故鄉樓市,所以一二線城市的房價更追不上了。更讓人沮喪的是,故鄉的房子很難出租,因為外來人口不多,每家每戶都有幾套房子。每月要供樓,付管理費,房子很難出租,也無法自用。幾年下來,漲幅跟自己實際生活的中心城市相比,已經是天壤之別了。
賣嗎?很難在合適的價位找到真正的買家。
這類故事在過去10多年裡,年年都在上演。而且每當一二線城市房價大漲之後,這類現象就會集中重演一次。
為什麼三四線城市的樓市,大多數成為「吃錢不吐骨頭」的陷阱?
原因很簡單:所有的城鎮化,都帶來人口失衡,強者恆強、弱者恆弱。中國是一個政府分配發展機會和資源的國家,所以人口、資金必然是持續流向高級別的城市。換句話說,首都、直轄市、省會城市、計畫單列市或者中心城市周邊的三四線城市,永遠具有強大的競爭力。
如果你的故鄉「十三不靠」,又沒有類似溫州、泉州那樣的內動動力,那麼樓市很難有出頭之日。
國家發改委「城市和小城鎮改革發展中心」曾公布過一個調研結果:中國各類城市規劃的新區裡,足以裝下34億的城鎮人口。也就是說,我們在為全世界的「城裡人」建房子。
我曾梳理過200多個地級市的數據,發現其城鎮人口的居住面積普遍達到了25平米以上。在眾多的地級市、縣級市和縣城裡,房屋的主要形式不是商品房(統計局統計的庫存,只包括商品房),而是各類集資房、自建房、小產權房等等。中小城市普遍整體上人口嚴重流失(主要是農村人口在外流),市區人口增長緩慢,外來人口比例不高,擁有自住房的比例則非常高。
在網上流傳著一個段子:由於多數家庭普遍是獨子獨女,那麼兩個年輕人組成家庭之後,以後他們各自可以從爺爺奶奶、爸爸媽媽那裡繼承兩三套房子,未來他們的孩子將擁有七八套各類「祖傳」的房屋。事實上,這種情況只會在三四線城市發生,很難在外來人口不斷擁入的中心城市發生(不過,頗具諷刺的是,房產證上70年有效期的字樣會讓這種「未來」成為現實嗎?)。
所以,中國絕大多數城市的房屋供應已經過剩了,未來有持續上漲能力的,也只是那些個有人口競爭力的中心城市。在三四線城市,房屋正在歸回居住的本來屬性,投資價值越來越低。如果同樣開徵房地產稅,大量住房將被拋棄,變成垃圾,最終只能拆除。
說穿了,城鎮化就是中心城市不斷吸血小城市和鄉村的過程。你悲憤也罷,抗議也罷,也是無法阻止的,因為這是一個共同趨勢。逆城市化,看來只是一個傳說。比如日本,是城鎮化已經完成了的國家,全國總人口在最近一次(2015年4月公布)普查中下降了95萬,但東京人口卻逆勢增長了35萬人!美國也已經完成了城鎮化,但東西海岸的人口聚集區,仍然持續對中部吸血,洛杉磯、舊金山和紐約房價不斷創出新高,中部很多中小城市房價仍然在金融風暴最慘烈的水平附近掙扎。這恰恰是川普(特朗普)異軍突起、入主白宮的原因之一。
而中國的問題則更多:
中國的城鎮化只進行了一半(城市有增量人口),
中國的中心城市仍然在控制土地供應以控制人口總量(大城市樓市採取飢餓療法),
中國的金融市場仍然缺乏信用(普通人的錢沒有地方去),
中國的投資主體仍然是地方政府和國企(經濟低效,發鈔速度難以降低),
中國仍然無法均分發展機會(中心城市擁有更多機遇)
……
所有這些,都讓中心城市的房價難以下跌。
所以,回故鄉買房是件風險極大的事情。除非你的故鄉是中心城市(武漢、成都之類),或者中心城市附近的城市(廊坊、東莞、嘉興之類),或者是有顯著人口增量的城市(徐州、泉州之類),或者你真的想返鄉發展,否則,還是盡量克制誘惑吧……
責任編輯:靖曄
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