【看中國2013年10月01日訊】萬科董事長王石在微博上稱：「一線接著二線城市房價上漲的態勢同80年代末的日本泡沫經濟的高地價、房價何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前車之鑒！」
那麼，上個世紀80年代末的日本泡沫經濟是個怎樣的狀況呢？日本的房地產泡沫起源於20世紀末期。日本經濟飛速發展過程中，存在著房地產泡沫經濟的巨大隱患。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1（以1980年為基期100），但到了1988年就暴漲到了334.2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中央區的地價上漲了3倍。1990年僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格。國土面積相當於美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986-1989年，日本的商品房價格整整漲了2倍。
由於日本的房地產價格非常高，使美國、歐洲等世界各國的不動產的價格在日本眼裡顯得非常便宜。於是，日本把大把大把的錢用於在美國和世界各國大量購買房地產。1989年，日本三菱土地公司花13.73億美元的高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，當時，全球都驚嘆日本要買下整個美國。而三菱買下洛克菲勒中心的14棟大樓後，連續虧損，不久，三菱便將洛克菲勒中心以半價賣回給原主。這樣的情況並不少見，最終日本不僅沒能買下美國，而且被美國「算計」了一把。
這種瘋狂的房地產價格嚴重背離了其實際價值。從20世紀90年代初期開始，日本房地產泡沫開始崩潰，泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，對實體經濟也帶來嚴重的影響，日本的經濟進入長期的蕭條期。
中國北京、上海等一線城市的房地產現狀與日本上個世紀80年代末期的情況驚人相似，甚至有過之而不及。不僅如此，中國內地與日本的宏觀經濟背景也相當一致。上個世紀80年代日本日元升值，外儲激增，與當前中國的情況基本一樣。1989年，日本國內股票市場和房地產市場泡沫達到頂峰，日本人的財富隨之大幅度增長。國內居民存款率高,貨幣升值,出口強勁,在上世紀80年代後期,國際社會普遍相信日本即將取代美國,成為全球頭號經濟體。這與現在經濟學家們對中國的預期很相像。
中國房地產存在泡沫是不爭的事實,而且一些城市的泡沫正在急速破滅。中國指數研究院在溫州抽樣的樣本顯示，2012年1月，溫州抽樣樓盤的平均價格21005元，到2012年月，這些樓盤的均價跌到15565元。總體住宅的價格降幅為25.9%。有媒體報導，溫州房價腰斬現斷供棄房現象，上萬套房丟給銀行。也就是說泡沫正在加速破滅，風險正在集中釋放。這種狀況必將蔓延到全國，釀成全國性泡沫風險不是沒有可能。
筆者始終堅信，沒有只漲不跌的商品，沒有只漲不降的房價，包括再次出現房價暴漲的北京在內。從宏微觀環境看，包括一線城市在內房價已經失去繼續上漲的動力。從宏觀背景看。李克強總理多次強調，既是經濟下行壓力增大，我們也不搞財政赤字，既不收緊貨幣也不放鬆貨幣。房價已經失去繼續暴漲的貨幣基礎。
從需求上看，人口結構的迅速變化使得住房剛性需求增速將快速下降。投資投機炒作住房將會繼續受到限購政策、差異化稅收信貸政策以及即將出臺的房產稅政策的嚴厲打壓。
從供給上看，農業銀行首席經濟學家引用的一組數據雖然受到質疑，但筆者認為，可信度非常高。全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。五年之後，我國城鎮商品住房總存量將超過320億平方米，人均居住面積超過30平方米。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉讓，特別是如果允許所謂「小產權房」能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。從感官視野上觀察，晚間一棟棟黑黢黢的住房，官員們動輒幾十套甚至上百套的房屋，空置房絕對不少。
目前，一線城市房價暴漲的一個重要原因是，開發商等利益集團們都在豪賭新一屆政府將會淡化房地產調控特別是限購等行政化手段過濃的調控措施，而會採取所謂市場化手段的做法。事實也確實如此，目前房地產調控的現狀是，過去的一系列調控措施成了雞肋，基本形同虛設。而又沒有新的調控措施哪怕是房產稅等間接手段的調控手段出臺。給市場一種決策層在迴避房地產調控，在刻意默認房價暴漲的感覺。開發商等趁機極力放大這種現象，拚命拿地王，推高房價，捂盤惜售，出現了越捂盤房價越高的惡性循環狀況。這一點與上個世紀80年代日本房地產泡沫破滅時的狀況也極為相似。
日本政府監管和調控行為的缺失是其房地產泡沫釀成大禍的原因之一。在房地產泡沫產生和發展時期，日本政府的行為也在一定程度上助長了泡沫的發展。日本政府認為不應該干預地價和房地產價格，對大量資本投入房地產市場也不加調控。中國內地雖然調控了許多年，但調控乏力、執行不到位甚至是假調控。而當前迴避調控，試圖重蹈日本政府覆轍更是嚴重錯誤的。
同時，日本進行的金融改革加速了金融的自由化，政府對金融的宏觀調控能力不斷下降，致使金融市場的融資能力大大增強，各個企業通過金融市場的融資取得大量資本。這些資本又成為推動資產價格特別是地產和商品房等不動產價格上漲的巨大動力。這與中國驚人相似。目前中國內地正規銀行信貸注入房地產領域雖然受到了一定限制，但是，民間借貸資金，影子銀行特別是信託產品資金大量進入房地產領域，與當時的日本幾乎一模一樣。
中國必須汲取日本的教訓，中國政府不能重蹈日本80年代對房地產泡沫監管和調控嚴重缺失的覆轍。更加需要清醒的是，13億人口的中國，一旦房地產泡沫破滅對經濟金融帶來的風險，對市場以及百姓的危害性要比日本大得多。
来源:和訊網
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