政府囤地一年多賣31億的奧妙
今年1月4日正式公布終止出讓的上海徐涇鎮會展中心3地塊,在上週五重新出現在上海土地交易市場。相同的出讓面積,相同的容積率,但地塊挂怕起始價已經從2012年的13億元直接飆升到逾44億元,引起業內一片嘩然。
土地作為一種特殊商品,在不到一年的時間內,價格就翻了2番多,土地價格上漲了這麼多,不少人質問,請問如何降低房價。一直以來,開發商因為囤積土地和房源被大眾詬病,甚至前任總理都認為開發商身上應該流淌道德血液,不應依靠囤房而謀取暴利。
我國土地管理法規定,開發商在取得國有開發用地兩年內,必須開工建設,否則國土部門有權利對開發商實施罰款甚至收回土地開發權的規定。當然這項規定只是針對開發商,但實際上對於政府部門的囤積土地,法律上一片空白,這是典型的容許官家放火,不許民間點燈。
按照現存的土地政策,土地屬於絕對的壟斷,因此存在暴利極其極其正常,同一個地塊,去年價格13億,今年賣44億。土地所有權在他們手裡,何時拍賣、拍賣多少、賣多少價格都是他們說了算。如果一個企業擁有如此大的權力,企業不是賺利潤,而是要多少有多少。
有人會問,你定價這麼高,需求者可以拒絕購買啊。但不要忘了,沒有土地這張皮,哪來商品房這堆毛,開發商除非有本事把房子蓋到月球上去。絕對的壟斷從而擁有對土地絕對的定價權。雖然天天喊打房價,但那是喊給老百姓聽的,實際上反其道而行之,要推漲房價。
只有房價上漲存在預期,開發商才有拿地的慾望。慾望越強,政府才能享受土地財政的高潮。這兩者相輔相成,互為依托。有人會問,地方政府為何對土地財政依賴如此之強,每次聽到這樣的問題,我都回答同一句話:對於長期吸毒成癮的君子,你讓他戒毒容易嗎?
近日不斷有人闢謠說我國政府負債率不高,所謂的國家風險根本不存在,理由是中央政府負債比例只佔GDP20%,屬於合理範圍。其實搞清楚這個問題,必須明白我國與聯邦制國家不同,對方對地方負債完全不負責,而中國是要負責到底的。
這意味著,地方政府負債實際上和中央政府負債同出一門,兩者是一體的。如按照這個標准算,我國政府實際負債率為60%。這個風險是顯而易見的,相關部門為什麼不敢承認,超過20萬億的地方負債依靠什麼來償還,風險如何規避。
在農村老家,一個人得了癌症,因為沒有醫保,不敢上醫院,只能坐在家裡等死,但巨大的疼痛難以忍受,這個時候家人只能搞來一些大煙桿(罌粟桿)熬水給病人喝,病人喝了毒水會感覺很舒服,能夠享受片刻安寧,但時間一場,就要加大劑量,這實際上是以毒攻毒。
其實地方政府就是一個癮君子,而土地財政就是鴉片膏,而房地產就是那桿煙槍。如果你明白了這個道理,就知道為什麼房價越調控越上漲,知道為什麼年年喊打開發商,天天打擊購房者,但為何他們的土地價格卻芝麻開花節節高。司馬昭之心,路人皆知也!
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