在美國租房和買房,哪個合算?(圖)
租房還是買房?無論在那裡都是一個困擾人們的問題。根據美國人口普查局的最新數據(2011年社區調查),全美國有1億1499萬套/棟有人居住的住房,其中自住房屋為7426萬套/棟,佔64.6%,房客租住的為4073萬套/棟,佔35.4%。
2008年年中之前,一些人不顧房價高企,傾囊買房。後來次貸危機爆發,現在住房自有率又返回到正常水平。不過因為現在房貸利率處於歷史低點(15年固定 利率為3%左右,30年固定利率在3.5%上下波動),而且大部分地區房價雖然已在回升,但是仍然遠低於次貸危機爆發前的水平,因此買房還是租房也還是一個熱門話題。
買房合算還是租房合算,涉及到多種因素,包括房價、租金、房屋維持費用、購房的首付比例和貸款利率、資本投資回報率以及通貨膨脹率等,其中最基本的是房價和租金,也就是通常所說的售租比(房屋售價與年租金之比)。一般認為售租比低於10是買房的大好時機,10到20之間則要根據地區和本人財務狀況作出選擇,而售租比大於20,則應該考慮租房居住。
在美國,自從1970年代以來的大部分時間,售租比維持在10到14之間。經過了次貸危機和金融風暴,現在不少地方售租比遠遠低於歷史水平。據福布斯新聞網的資料,包括底特律、亞特蘭大和孟菲斯等十幾個大都會地區,售租比都低於8。如果搬家到那些地區,買房就比較合算。
其實,即便是售租比整體相對比較高的大城市,也會局部地方適合於買房,下面以東海岸的華盛頓地區和西海岸的舊金山為例說明。
華盛頓市區及近郊的房價很高,售租比高於15。但是在稍微遠一點的地方,例如沿95號公路往南,在貝爾沃堡(Fort Belvoir)基地和匡蒂科(Quantico)海軍陸戰隊基地之間的地區,那裡的租售比就在10到12之間,不但買房自己住比較合算,而且因為靠近兩個大型軍事基地,軍人調動比較頻繁,房子容易出租,所以有條件的話,買下房子租給軍人,是一筆很好的投資。
圖示的這棟房子就位於上面所說的地區。2011年售出,售價40.5萬美元,目前出租給基地的軍官,月租金2800美元,折算下來售租比為12.05。該棟獨立屋建於2001年,加上前後院佔地面積0.33英畝(1335平方米)。房子前兩層後三層,4臥3.5衛,雙車位車庫,算上已經裝修完成的走出式地下室,使用面積4780平方英尺(444平米)。房主是我的朋友,買房時交了25%的首付,貸款30萬美元,30年固定利率,月供2000美元,包括了本 金、利息、縣政府的房產稅(大約每年按房價的1.2%徵收)和房屋的基本保險費。另外房主還要每個月交80美元的社區管理費(包含了普通和分類垃圾清運 費)。房主自己負責維護,大約每年要投入2000美元的維修費用。為了預防冷暖氣等重要設施意外損壞,房主還購買了額外的維修保險,每年600美元。如果 整個房產交給專業公司管理的話,管理公司會收取一個月的租金作為管理費。
整個舊金山灣區的售租比高於15,其中舊金山市區接近20,但是過了海灣大橋,在奧克蘭或伯克利等地,售租比目前也不算高,其中奧克蘭只有12,再往北一點的康特拉科斯塔縣,售租比甚至低於11。如果經濟條件有限,但是又喜歡灣區的氣候與人文環境,在舊金山東灣買房是一個不錯的選擇。
上面這棟房子也是在2011年售出的,當時售價為36萬2千美元,出租租金2100美元,售租比14.4。該棟獨立屋所在的小區位於加州伯克利大學東北,距離13英里(20公里〕,開車14分鐘。房子建造於1986年,狀況良好。加上前後院佔地0.2英畝(810平米),兩層居住面積1800平方英尺,約合167平米,4臥3衛,雙車位車庫。29萬美元30年固定利率貸款,月供1460美元,不包括每年大約6000美元的房地產稅,800美元的房屋保險費,不到100美元的社區管理費,以及每個季度90美元的垃圾清運費。據說屋主做了重新貸款,還是30年固定,貸款金額28萬美元,月供1250美元。
從上面兩個例子,讀者可以大致瞭解當前美國的買房與租房的情況。
来源:霧谷飛鴻博客
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