2013年中國房價走向(圖)
從2012年四季度開始,房地產市場強勁反彈,2013年房地產在控制的呼籲聲中繼續上漲。
2012年的房地產市場的特點是分化,由於經濟景氣週期下行,以及出口大幅下降,導致以單一資源為主的中小城市如鄂爾多斯、以外向出口為主的中小城市如溫州東莞等地房價下降,如冰山融化。
也許因為冰山融化驚嚇到了某些人,也許因為地方財政的警報開始拉響,從2012年年中開始,房地產市場出現逆轉,開發商開始以低價檢選土地,下半年大規模進入市場,到四季度地價上升,以至於某地方政府不得不以行政手段中止企業拿地。
從年中開始,北上廣深一線城市價格堅挺、成交量上升,其他省會城市房價開始抬頭,到四季度趨勢已經十分明顯。
房地產市場由淡轉旺,其背景是剛性與改善型需求主導、表面上限購限貸仍在嚴格執行。可以想像,一旦房地產政策放鬆,房地產市場將如何火爆。
2013年,房地產市場穩中有升。
第一,主導房地產市場的首先是城鎮化。農民無論是自願上樓還是被動上樓,都需要「樓」。
假如未來十年有4億農民朋友進入城鎮,如果他們手中擁有征地而來的第一桶金,通過商品房解決農民進城的住房問題。
那麼市場必須提供給他們足夠的商品房;如果進城的農民朋友大部分征地款被剝奪,那麼地方政府必須提供足夠的保障房,羊毛出在羊身上,分配給農民朋友的保障房等支出必須通過房地產收益得到補償。
所以,成本就是房地產,40萬億的成本,需要多少房地產支撐?女人永遠缺少一件衣服,地方政府永遠缺少社會保障的一塊資金。
第二,基建投資需要土地槓桿。城鎮化進入快車道,中國需要大規模基建,2013年軌道交通等基礎設施投資還將大干快上:中央重點工程由央企負責,各地基礎工程基本上都由各地城投公司負責,城投公司發城投債、到銀行借貸,最重要的抵押品、資產評估就是土地,失去土地,就像火箭失去燃料,還做什麼基建?還建什麼軌交?
樂觀的說法是,可以利用民資,確實,中國存款將近百萬億,民資作用不可小覤。城投債或者信託就是利用民資的重要方式,除非造假,仍然需要抵押、擔保、風險等級評估。
而從溫州等地的軌交民間集資情況看,民資對於入股、集資軌交興趣缺缺,一方面是因為公益項目盈利前景黯淡,需要政府補貼,另一方面,是擔心無法提到相應的管理權與收益權,甚至擔心最終被「關門打狗」,從歷史經驗看,這樣的擔憂絕非空穴來風。
第三,貨幣相對充裕。由於投資擴大、基建上馬,全球主要央行發鈔,投資貨幣與全球套利貨幣四處蔓延。
從今年四季度開始,熱錢開始衝擊中國香港地區,導致香港金管局釋放千億港幣、幾十次干預匯市,以壓低港幣匯率。
明年,全球熱錢流動勢頭有增無減,國內資金流動到發達經濟體進行資源、品牌、技術併購,而大規模的移民推動了人口、資金進入地的房價。發達國家借入零利率的美元、日元,在全球尋找套利機會。
可以肯定,中國貨幣政策將比今年略有寬鬆,以適應投資增長,全球主要央行零利率抑制了中國央行的加息空間,明年真實匯率還將繼續上升,名義匯率加上通脹都處於小幅上升區間,尤其是通脹的預期,正在逐漸加重,導致人們購買資產的熱情上升。
不可忽視,2013年還有兩個特點,房地產市場繼續分化,溫州、鄂爾多斯、邯鄲等地回升無望,冰山從邊遠地區融化,而大部分省會以上核心城市房價還會上升。
另一個特點,房價上升半遮半掩、欲說還羞,有關方面意識到房地產泡沫在將來的危害,因此房地產政策繼續緊縮,而實際需求與經濟決定了房地產市場上漲的內生動力。儘管一步三回頭,儘管戴著原罪的帽子,儘管無數罵名,房地產市場還是在往上走。
市場有邏輯,路徑依賴也有邏輯,罵聲與政策不可能消除邏輯。
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