年初,不斷有人問我,房地產調控今年會有效果麼？去年號稱是「史上最嚴厲」的調控,結果房價還是上漲。本來我還有點猶豫,但1月26日「新國八條」一出來,我就可以肯定地回答了:2011年房價非跌不可。
2010年房地產調控的效應,確曾讓人惶惑。4月份啟動的第一波調控,到了8月份似乎就失效了,成交量大幅反彈,房價也蠢蠢萌動。沒辦法,9月底調控部門只好再發起一波。可是,到了11月份,成交量又上來了,價格也沒得商量。這種勢頭一直延伸到新年1月。
這是市場在向決策層施壓,硬生生地又「逼」出了一個「新國八條」。不過,「逼」只是開玩笑,有心的人士想必留意到了,國土資源部和住建部領導此前都暗示過,有關部門早就儲備了其他調控政策。千萬不要天真地以為調控部門會無計可施。
去年兩波調控後的反彈期間,我借鑒了一個「政策疊加效應」的觀點,用於觀察稍長時期的調控效果。我當然不會自大到這是發明瞭一種規律,但我很欣慰地看到,房地產調控將產生「政策疊加效應」的觀點,今年得到了更多人的同意。
「新國八條」是「政策疊加效應」的強力助推劑。8條內容裡最具殺傷力的,不是二套房首付提高到6成,而是限購令的全面升級。不僅限購範圍可能會擴大到數十個城市,更重要的是,有兩套房的本地居民、有一套房的外地居民,統統禁止再買。這已不再是限購令,而是禁購令。你不是有錢麼,有錢也不賣給你,全款也不賣給你,讓你坐在一堆銀行卡上憋死——不想憋死的,就去買黃金、買股票,或者蘋果、綠豆。
過往5年,推動房價上漲的主要因素之一,就是收入差距背景下的高收入家庭對房子的熱愛。簡單地說,高收入家庭推高了房價,越買越漲,越漲他們的財富(資產)越多。而已擁有兩套商品房,還能買得起第三套商品房的家庭,在當地應該算是較高收入或高收入吧。
現在,已有兩套房的,不准再買,意味著將一大批高收入家庭(我不敢說是所有高收入家庭),暫時阻擋在商品房市場之外。因為,如你所知,這些高收入家庭,絕大部分已購買了兩套以上住房。
推動房價上漲的高收入家庭的住房需求,被舉手攔截,剩下的,支撐房地產市場的,就是首次置業需求和部分改善性需求。但連這些需求銀行也不放過,要各砍一刀。
對首次置業需求,不僅90平方米以上的首付提高至三成,而且利率優惠也一縮再縮,最後乾脆不給優惠。改善性需求,提高首付和利率,大部分居民忍氣吞聲地接受了,如今,銀行還要打存量二套房的主意。這就太過分了。過去多年,房奴們為銀行的利潤作出了巨大貢獻,現在貨幣政策緊縮,還要房奴買單,有點不講理了吧？
綜上所說,幾方面的住房需求,或者被堵截,或者被限制,銀行信貸和資本市場再融資的水龍頭也被擰到最細,地產商的資金源就非常有限了。至多再撐兩個季度,到下半年,一批中小地產商就將被迫打折、降價,其他地產商將跟進。他們堅決不降價？等著吧,還會有新的政策使出來,直到他們滴血。
我為什麼說上海會先降價？理由很簡單,因為上海開徵房產稅。上海樓市的投機投資份額要遠高於重慶,所以上海降價要先於重慶。別小看了這0.4%-0.6%的稅率,它對購房者心理預期的影響,要遠遠大於每年交的幾千元房產稅。結果是購房需求再被抑制一層。
有朋友說,限購令有什麼了不起,擁有兩套房的居民就敢去買期房,因為期房一般要一年以上才交房,那時限購令已經取消了。地產商也這麼鼓動消費者。竊以為,房地產部門不會沒想到這一點以至於束手無策吧。
