謝國忠:房產危機來臨的訊號

作者:謝國忠 發表:2010-07-31 14:58
手機版 简体 打賞 0個留言 列印 特大

中國到底有多少閑置房?如今這可是個熱門話題。有媒體報導說,中國電力部門報告,過去六個月,6450萬城市住戶的電錶讀數為零。據此推測,中國現有閑置房可供2億人居住。另有媒體說,電力部門否認了這一數據。無論如何,首先要獲取可靠的數據。不然,就只能「摸黑兒」制定國家政策。

兩種泡沫

房產市場可以經歷房價和數量兩種泡沫。近代大多數房產泡沫都是房價泡沫。上世紀80年代,東京房價猛增,供應卻沒有相應上漲。上世紀90年代,香港房產市場也遭遇類似情況。房產市場易產生價格泡沫,因為一些獨特因素限制了供給的反應速度。

首先,房產建設與政府管制息息相關,與其所在社區關係尤其密切。成熟社區中,通常規定新建樓房不得超過一定高度和密度。因此,這類社區實際上不可能迅速提高供給。

其次,基礎設施建設耗時較長。缺乏土地通常與基礎設施稀缺有關。基礎設施建設很費時間。房價高時,假使資金充足,人們也對基建持謹慎態度,不敢一哄而上,擔心費時費力的基建結束後,房價已然回落。因此,即使在較長的一段時期內,房產供應也可能無法對漲價作出反應。

房屋數量泡沫比價格泡沫少見,而且持續時間不長。出現房量泡沫時,供給增加,房價遭遇下行壓力。此時僅需增加貨幣供應,就可穩定房價。房量泡沫有時為建設泡沫,但往往伴隨建設週期一起結束。因為一旦供給抬頭,房價將急劇回落。

目前,中國正在遭遇房價泡沫。通過研究分析房價/收入比和房租收入,我們就可以判斷,泡沫是否已經產生,程度如何。如果城市裡每平方米房屋均價為居民平均月收入的5倍-10倍,房市規模相對家庭總量大得多,高房價就很可能是泡沫。成熟經濟體的房價/收入比應在1倍左右。在發展迅速的經濟體,比率可能為2倍。中國房產價值都集中在大城市,其房價水平無法通過理性因素來解釋。

中國的房租也正在上漲,而如果真是遍地都是閑置房,兩種現象無法互相解釋。有人批評房產中介公司哄抬市場。除非市場待租賃房產都集中於一家之手,否則,難以積聚足夠的市場力量形成壟斷。中國房產中介產業非常分散,因此,這種解釋很難成立。

中國特色的泡沫

中國的房產泡沫與其他泡沫的不同之處在於,它有著前所未有的數量,中國不存在供給不足。城市住房大多可分為單位舊房和私人住房。後者在過去十年突飛猛進,達6000萬套。其中,約2000萬套由開發商在建。地方政府土地儲備大約還能再建2000萬-3000萬套房屋。大量單位公房拆遷後再開發。在最近一輪再開發熱潮之前,單位公房量可能超過100億平方米。相對於新建住房量,拆遷房數量不可能太大,否則,這些公房對地方政府來說就失去了商業意義。現有住房總量可能在90億平方米左右。

除了普通商品房建設,公司和政府機構也自行建房,分配給員工。農村也建設了大量住房。在毗鄰大城市的地區,此類住房影響房產供給。如果郊區農田被重新規劃為城市用地,官方分類將過去的農房變為城市住房。

獲得城市住房總量的可靠數字實在很難。人均住房面積數據還比較有用。在大部分城市開展的調查顯示,平均住房面積為每人28平方米-30平方米。我們不知道這項調查覆蓋了多少人口,但是,這些數據肯定不包括農民工。我們不知道這項調查是否將空置房計算在內。我粗略估計了一下,中國城市住房總量約為170億平方米,誤差區間為上下各10%。

儘管數據不精確,但我們仍可斷定,中國不存在絕對住房短缺的情況。如果採用日本的標準,中國城市住房足以安置所有的中國人,所有農村人口遷到城市都足夠。

掌握投機型(而非其他目的)空房的數量,比掌握住房總體數據重要得多。雖然政府未能公布空房數據,但我認為商品房空房率為25%-30%,比正常市場情況下至少高出100%。這種差異可被視為投機庫存,如同有人囤積黃銅,待價而沽。這種投機庫存的價值可能佔GDP的15%左右。

更可怕的是,2010年-2011年將可能形成大量投機庫存。近期信貸收緊,擠壓第二套及第三套房購房者,導致全國交易量崩盤。我從房產中介發現,大多數房產需求被納入調控範圍,即投機購房。可以假設,2010年-2011年,房產供給將接近GDP總量的15%。房產政策調控抑制市場過熱,開發商勢必囤積供給,作為庫存。一旦再次放寬調控,投機行為將捲土重來,可能導致投機庫存價值翻番。

放鬆現有調控措施的機率很大。部分城市的銀行已經逐步放開信貸。地方政府靠房地產增加收入。如果交易量持續走低,他們將陷入財政危機。許多地方政府本已債臺高筑。地方政府負債超過收入五倍很普遍。如果收入來源枯竭,地方政府會拖欠債務。有鑒於此,中央政府可能放鬆調控力度。調控放鬆可能秘而不宣。政府改變心意,雖然短期內可緩解政府的財政困難,但是,一旦房產泡沫破滅,問題將接踵而至。

除商品房空置外,其他類別的房產空置率也居高不下。優勢群體或關係戶(例如,郊區的農民和可以自行建房的公司的僱員)不受市場約束,將佔上風。因此,這方市場的閑置率將比商品房市場更高。雖然這些房產不參與市場競爭,但它們卻參與租房市場競爭。它們構成有效供給的一部分。計算房產市場過量時,也應考慮它們的閑置率。

即使中國的城市空房少於6450萬套,也將達到國際標準的一半。這仍相當於城市住房總量的20%,高於臺灣高峰期的閑置率。而且,如果放鬆房產調控政策,空房量將超過城市住房總量的30%。

中國的房量泡沫的規模的確前所未有。中國住房供給過量並不稀奇。總的來說,過度供給很常見。它反映出資本價格過低。中國經濟的結構決定了,供給將迅速增加。然而,閑置率居高不下,而房價還持續走高,真是咄咄怪事。在正常情況下,投機者會因為高閑置率止步不前。目前跡象很明顯,房價將陷入困境。以下四個獨特的因素或許可以解釋中國的特殊情況。

一、實際利率持續為負,導致對貨幣需求下降,投機衝動上升。貪婪與對通脹的畏懼聯袂催生了前所未有的房產投機需求。

二、大量的灰色收入需要「安全」的庇護所。中國形形色色的灰色收入可能高達GDP的10%左右。面對通脹壓力增大,傳統的避風港美元貶值的現狀,中國紅紅火火的房產市場正成為灰色收入的理想去處。

三、中國大眾從未經歷過全局性房產泡沫。上世紀90年代的「房災」僅觸動了社會中的一小部分。外國公司和國有企業當時都未能倖免。從地域角度看,當時泡沫僅波及海南、廣東和上海等地。大多數中國人從未聽說過中國曾遭受「房災」。正因毫無畏懼之心,貪婪加倍橫行。

四、投機者們相信,政府不會眼睜睜看著房價回落。他們的判斷是對的。由於地方政府完全依賴房地產收入,因此,它們將不遺餘力的給高房價加油打氣。但是,他們的「政府萬能論」用錯了地方。市場終究比政府大。政府行為只能延緩而不會消除市場力量。儘管如此,正是由於看穿了地方政府的心態,投機者對市場下行並無顧忌。因此,隨著無休止供應信貸,投機需求也水漲船高。

「急就章」式的政策要不得

中國的房產調控政策仍像是急就章。含有購房者歧視內容的政策執行起來很複雜,而且導致市場過於反覆無常。如果迫於壓力改變政策,這將進一步煽動投機者。過量情況將呈成倍增長。最終做調整,無疑痛苦得多。提高利率是逐步降溫投機需求的最好政策,並可避免市場波動。

可持續的政策必須從解決政府財政問題著手。方法是擴大其他收入來源,抑或限制支出。地方政府均採用以投資為主導的增長戰略,必然四處尋找收入來源。這種蒐羅通常導致地方政府將土地出讓收入最大化。除非採取措施限制投資型增長的方針,否則,中國房產市場無法正常運轉。開徵房產稅對增加收入作用顯著。在大多數國家,房產稅屬於地稅,為地方公共服務提供資金。中國應當採取相同模式。這樣可以減輕地方政府的財政壓力。但是,相對於提高收入,更需限制開支。因為沒有其他收入來源能夠代替房地產。

中國亟需連貫的房產戰略,而非對投機行為不時發起不可持續的打擊。大量房屋閑置應當鞭策政策制定者採取行動。很明顯,這是危機來臨的訊號。時不我待。如果放寬目前的政策,而不建立連貫的政策框架,最終的「房災」必將阻滯經濟發展。美國經濟的現狀就是活生生的例子。中國極有可能重蹈其覆轍。

来源:和訊

短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。



【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
榮譽會員

歡迎給您喜歡的作者捐助。您的愛心鼓勵就是對我們媒體的耕耘。 打賞
善举如烛《看中国》与您相约(图)

看完這篇文章您覺得

評論



加入看中國會員

捐助

看中國版權所有 Copyright © 2001 - Kanzhongguo.com All Rights Reserved.

blank
x
我們和我們的合作夥伴在我們的網站上使用Cookie等技術來個性化內容和廣告並分析我們的流量。點擊下方同意在網路上使用此技術。您要使用我們網站服務就需要接受此條款。 詳細隱私條款. 同意