「我有一個朋友，原本在海南政府機關裡做事，一直做的很悶。後來下海搞了一塊地，幾天就發了，喝多了便給他的老領導打電話，說‘某處，你今年多大？50多歲了？50多歲還沒有發財還有什麼臉面？！’」潘石屹現在掛在嘴上的這個段子，成了警示今天海南房地產泡沫的經典。
這個發生在上個世紀90年代初的真實故事。
潘石屹是過來人，這個故事是彼時整個海南省浮躁人心的一面鏡子。當時，輕率的人和輕率的錢，熱熱鬧鬧地玩了一場擊鼓傳花的遊戲。很快泡沫破滅，「凱撒的歸凱撒，上帝的還是歸了上帝」。有如潘石屹這樣真賺了一點錢走的，有成了最後接棒者欲哭無淚的，當然最終歸給政府的，是一堆處理了很多年的爛尾樓。
實際上，上一輪海南房地產泡沫，從興起到破滅，期間也不過兩年時間，脆弱的泡沫經濟最經不起時間考驗。正所謂「其興也勃焉，其忘也忽焉。」
似曾相識的泡沫
1992年，海南建省和特區效應得到全面釋放。高峰時期，這座總人數不過160萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地產公司。
中國經濟，尤其是房地產市場，一直具有很明顯的「政策市」特徵，只有政策利好夠大，市場便可能反週期運行。1992年前後，就全國而言福利分房制度還沒有取消，甚至談不上有房地產市場；但當時海南省不僅有了房地產市場，而且這個市場看起來十分分散、充分競爭，十分市場化。「英雄莫問出處」，無論是國字頭央企，還是像潘石屹這樣初出茅廬的農村小子，都能在這個市場分到一杯羹。
就政策市這個特徵而言，今天海南房地產的再熱，與十幾年前相似度非常高。「國際旅遊島」項目獲批，同樣令開發商和投資客看到了操作及炒作的空間。也彷彿一夜之間，原本遊走在北京、上海等一線城市的炒房客都湧到海南去了，因為山西煤炭整合的浙江小煤礦主也只好到海南去炒樓了。
上一輪房地產泡沫之所以破滅的太快，就是因為其完全是一個沒有根基的擊鼓傳花遊戲。首先當時大部分參與者並不是真的有錢，他們炒作的資金都是從銀行貸來的；其次他們也並非真的想幹項目，而只是想通過倒買倒賣謀取差價。最終一個項目倒了十幾手，價格翻了幾番，卻沒碰上一個真正有錢或者真正想幹項目的買主，最終只能給海南留下一大批爛尾樓。
1992年，海南全省房地產投資達87億元，佔固定資產總投資的一半，僅海口一地的房地產開發麵積就達800萬平方米，地價由1991年的十幾萬元/畝飆升至600多萬元/畝。
和海南一樣，爛尾樓也是廣西北海之痛。1992年，這座原本只有10萬人的小城冒出了1000多家房地產公司，全國各地駐紮在北海的炒家達50餘萬人。經過輪番倒手，政府幾萬元/畝批出去的地能炒到100多萬元/畝，當地政府一年批出去的土地就達80平方公里。以至於次年前來視察的朱鎔基副總理忍不住提醒當地政府：「北海不同於我的上海要量力而行。」
熱錢衝擊的市場
現在的海南確實擁有很多得天獨厚的素質，一如國際旅遊島政策，又如經濟特區的定位和許可權，怡人氣候和自然風光當然是「吹暖」樓市的東風，這些利好無疑都是將人和錢吸引到海南的誘因，但這些誘因的客觀存在，又令海南的熱看似難以避免。
潘石屹援引上個世紀80年代初著名的海南「汽車事件」，當時海南被允許進口工農業生產資料和市場短期的消費品，包括國家嚴格控制進出口的商品。於是海南省政府便打算通過倒賣一批進口汽車到內地賺點錢搞基礎設施，原計畫是1.3萬輛，但事態很快便發展成為「汽車熱」，整個海南島行政區直屬的94個單位，有88個捲入了汽車生意，全區出現了872家大小公司，各行各業都學著買賣汽車。
「這個市場太小了，不用太多錢進來就能把市場炒的很熱。」潘石屹表示，的確海南島只有3.39萬平方公里，其中可供房地產開發的地區少而又少，大部分都集中在海口、三亞、博鰲等地。
那麼，這個這次看似難以避免的「發熱」能否就讓他自由發展？現在看來，只要是上一次泡沫的過來人，無論是海南省政府還是開發商，都覺得必須將其遏制在最初時。因為資金來自民間，只能在短時間內避免銀行的風險，但對於整個市場而言，投資比例過高最終還是一個擊鼓傳花的遊戲，終有最後一聲落槌。
