李嘉誠捲土重來入主上海最後黃金地塊

發表：2009-07-19 23:43

持續攀升的房價，使每一寸可供開發的土地都變得熱氣逼人。過去幾年人們避之惟恐不及的，位於上海市靜安區東北部的東八塊區域，亦再度使人垂涎。

月初，緊鄰東八塊的西斯文裡地塊圍牆之中，陸續有打樁設備、管樁運抵。7月12日，現場一位黑衣包工頭說，該地可以確認是和記黃埔地塊：「這裡的地皮是黃金鋪成，說建成後只租不賣。」

西斯文裡就鑲嵌在因周正毅，而一舉成名的「東八塊」區域中間。2003年，上海首富周正毅案發，被譽為上海最後黃金地、佔地約18萬平方米的「東八塊」，頓成是非之地...。其盤根錯節之利益和難以言說之意味，令眾多地產豪門望而卻步。。

周案之後，「東八塊」由靜安區政府全面回收，規劃進行了較大調整。繼南面三個街坊建為公園綠地之後，北面的五個街坊，最終被劃入新規劃的蘇州河濱現代服務業聚集區 —— 規劃和相關基礎設施改造已在進行中。

西斯文裡項目，亦在此新規劃的「絕版黃金寶地」之中。它雖不屬於周正毅當年所簽的老東八塊，但由於緊密相連，而共屬於百姓口中的「大東八塊地區」。

對此，即便是原東八塊的業主們在概念上也很模糊，以至於和黃入主西斯文裡後，他們群情激憤，發出《致香港首富李嘉誠》之公開信，稱查閱上海房地產交易資料。未見「東八塊」出讓信息，於是在香港媒體上逼宮李嘉誠，要求其公開交代獲得上述地塊的詳細資料！

眾多媒體，都曾以『李嘉誠接手周正毅原東八塊項目』為題進行大幅報導，和記黃埔則一直對此不置一詞。

為此，本報向上海市靜安區權威人士求證此事。該人士稱:「事實上，西斯文裡地塊並不屬於周正毅在2002年簽下的八個街坊的土地，而是位於東八塊大區域中的另外一個地塊。」

然而，對普通百姓來說，東八塊並不是一個簡單的地理概念，而是那個地產梟雄盛行，官商共舞於灰色土地出讓遊戲時代的符號。

所以，當上海地產又進入一個反彈、甚至即創新高的行業週期，人們對西斯文裡新主人的關注，也就超出了一般意義。

「東八塊」戰亂時代

在上一輪地產暴漲週期中，「東八塊」曾經是上海最大的傷疤。此地作為上海首富周正毅的發家籌碼，一度被視為當時中國城市土地制度不健全的象徵，引發諸多爭議，並間接引發上海官場反腐風潮。

這個被譽為「上海最後一塊黃金地」的舊城區，位於上海市靜安區東北部，由八個連綿的舊街坊組成 ─ 東至成都北路（南北高架）、南至北京西路、西至石門二路、北至新閘路，總面積17.64萬平方米。

上海市靜安區委2002年的一份拆遷文件，曾經對這個地塊做出如下定義：『東八塊是建設雙高區的一項重大工程，對改善北部地區居民住房狀況和城市形態，意義特別重大。按照既定規劃，這個項目啟動的最終目的是通過招商，引進外資加快舊區改造。』

2002年5月，上海市政府將這片土地分割為八塊，以免土地出讓金的模式，與當時的上海首富周正毅，簽訂了八塊國有土地的八個出讓合同。

此時的周正毅對外放言:他打算將「東八塊」拿下，然後改建為「規模比古北新區還大的」高檔住宅、商業區，投入60億元人民幣，可獲得80億元人民幣的投資回報。

根據當時的公開報導，盯上「東八塊」的並不僅僅是周正毅一人，來自香港的李嘉誠家族、新鴻基集團等多家財團均對此項目展開過明爭暗奪。

後來的故事已眾人皆知 —— 周正毅雖然獲勝，但由於在土地轉讓和居民拆遷安置上的眾多糾紛，最終引發了連環訴訟和舉報。一年之後周鋃鐺入獄，2003年八月底，上海市政府將該地塊回收。

當時的很多報導均證實，政府出面回收上述土地只是權宜之計——這個龐大的舊城改造項目，究竟將如何進行，由誰利用何種方式推進，都是外界關心熱點。此後多年，有關這塊土地的最終歸宿，一直廣受關注。

在各種利弊權衡間，數年過去。此時的上海房價和土地價格已經一飛衝天，而市區內可以大規劃開發的土地更是所剩無幾 —— 「東八塊」何去何從再度成為熱點。

之後，上海市靜安區提出新的建設規劃。原「東八塊」區域內靠南部的三個街坊被規劃為公共綠地，而其餘五個街坊則內納入新規劃的蘇州河濱現代服務業聚集區。

由此，原飽受爭議的「東八塊」，事實上已經不再作為一個整體出現——目前劃入蘇州河濱區的街坊，已經有陸續的拆遷工程展開。

如今，一切已物是人非，周正毅正在二度服刑，而當時鎩羽而歸的李嘉誠財團，卻藉助新的規劃，再度曲線逼近「東八塊」。

和黃曲線重返

五年之後捲土重來，和記黃埔當別有一番滋味在心頭。

據本報獨家調查，李氏聯手上海兩家當地公司，共同組建的長和達盛（上海）有限公司已成為西斯文裡的新主人。

相關資料顯示:在這個項目公司中，李嘉誠旗下的和記黃埔擁有60%的股權，靜安區區屬企業上海達安房產投資公司佔25%股權，剩餘的15%股份則由上海盛融投資有限公司持有。根據公開資料，該項目佔地1.45萬平方米。

不過，和黃此次入主仍然是頗費周章——如果說上一次是與民企地頭蛇較量，這一次則是曲線借道地方國企。

工商資料顯示，西斯文裡地塊最早是在1997年批出，當時的中房上海房地產開發總公司（40%），香港金馬長江投資(行情股吧)有限公司（60%），聯合組成的上海金馬中房置業有限公司，以1888.64萬元的價格從上海房地局獲得，原定建設項目為中央廣場商辦樓。

2002年、2003年，上海金馬相繼經過第二手、第三手流轉，最終其控制權落入上海達安房產投資公司之手——該公司系靜安區區屬企業。

靜安區規劃與土地管理局人士告訴本報：「流轉的原因相當複雜，有合資雙方矛盾，也有上海樓市週期起伏因素造成，該地皮因此成為靜安區一個有名的爛尾盤。」

而該「爛尾盤」的最後命運，是由靜安區區屬房產企業上海達安房產投資公司出面接手。由於限於自身實力因素，達安拉了和記黃埔，國資巨頭上海盛融，一起投資西斯文裡項目，建設一座不超過100米高的高檔物業！

易居中國分析師薛建雄說：「上世紀90年代到2003年之前，上海房地產沒有起來的時候，靜安區許多舊城改造的項目很大一部分都是通過上海達安進行運作。」目前，位於西斯文裡邊上，達安城樓盤、達安世紀大廈均為上海達安開發。

在此時間段，周正毅案發。東八塊以及其周邊相鄰的舊城，改造項目均告停止。政府對原「東八塊」區域的相關規劃正在制定中——最終成型的方案就是目前的南部三個街坊成為綠地，而其餘幾個街坊進入蘇州河濱區，成為「東八塊大區域」。

長期關注東八塊區域的易居中國分析師薛建雄告訴本報:「在周正毅之前，包括和記黃埔在內的多家港資地產巨頭，曾對東八塊土地興趣相當大，但是被政府開出的高地價‘嚇跑’」。

「前幾年來，上海中心城區的舊改土地，多是由和政府有關係的國資關聯公司拿到，所以和記黃埔只能通過參股項目公司等方式，搶灘寶貴地塊地產建設。」薛表示。

上海外國投資工作委員會的一份批復顯示:2005年，擁有西斯文裡項目的公司，將其權益分別賣給英屬維京群島BerightInvestmentsLimited、上海達安房產投資公司和上海盛融投資有限公司。受讓方三家公司付出的收購總價為2.925億。

當時渣打銀行（香港）有限公司，出示給上海政府的一份資金狀況證明顯示，BerightInvestmentsLimited既是和記黃埔地產有限公司控制實體:「資金狀況良好，與本行之一切交往均感滿意。」

而此後不久，上海金馬中房置業有限公司，正式更名為長和達盛（上海）有限公司。2007年新規劃設計辦公樓項目，新公司註冊資本從9933萬元增至2.2175億，投資總額擴大至4.435億，其中50%自有，50%銀行貸款。

至此，和記黃埔終於通過與本地國有企業的聯手，曲線逼近東八塊區域。

記者經調查得知:該地塊目前由項目公司長和達盛公司負責推進。該公司註冊資本為2.2175億，其中地產巨頭和記黃埔佔公司60%股權、上海達安房產投資公司佔25%、上海盛融投資有限公司佔15%。在2007年暫列出的項目投資數額為4.435億。

本報調閱工商資料上長和達盛一份董事會決議顯示:「西斯文裡」項目用途為辦公及商業，總建築面積約8萬平方米。和記黃埔對該項目建設顯得極為低調。在和記黃埔有限公司網站列出的上海十大地產項目中，和黃對外稱謂為「新閘路項目」。

根據相關信息，這並不是一個特別龐大的項目，在規劃中，西斯文裡項目總土地費用僅為1.91億，其它建安成本費用2.525億。

但毫無疑問這是一筆划算的買賣。此前李嘉誠位於長樂路一座寫字樓世紀商貿廣場，其建築面積與西斯文裡項目相當，但是地段遠遜於西斯文裡。2008年5月，世紀商貿物業售出44.38億元的價格。

業內預計，:以此對比，建成之後的西斯文裡項目將會是寸土寸金。但因為這塊土地所處位置以及眾多話題，仍舊使強勢如和記黃埔者也需低調。時至今日，該公司仍對外界問題均持迴避態度。

6月，本報致電和記黃埔上海分公司高管，希望瞭解地塊事宜，對方以正在開會、身體不適為由回絕。記者按該公司公關部要求發予採訪提綱，截至發稿，並未收到和記黃埔方面答覆。

後「東八塊」時代

如果說，從西斯文裡複雜的流轉開發歷程，還能看到些許早年的地產運作痕跡，未來的東八塊區域則將進入真正嚴格而規範的流程範式。

西斯文裡項目率先破土動工後，靜安區對東八塊北面的「蘇州河濱現代服務業集聚區」的土地儲備，亦加緊運作，記者獲悉，這裡涉及原東八塊5個街坊的拆遷。

靜安區規劃和土地管理局一位主管幹部對本報透露，預計今年12月底，原東八塊中的60號街坊可以拆遷完畢，待另外幾個街坊拆遷完畢後，政府有可能將其一起捆綁進入招牌挂市場，從而落實新的的規劃。據透露，已陸續有海內外地產巨頭前來探訪。

記者在東八塊現場看到，其中的60號街坊（大田路西面、山海關路北面），一半已經平整拆完。

「由於新規劃的13號地鐵線，自然博物館站坐落於此，所以60號街坊先行拆遷，也有可能先行進入招拍挂市場，目前已經有幾家地產巨頭前赴現場探訪。」靜安區規劃和土地管理局人士透露。

「越往後拆遷的難度越大，60號街坊東面的59號街坊，67號街坊，尚不知具體何時開始拆遷，我們期望將這三個街坊拆遷完後聯合上市，希望出現一家地產巨頭將其一起拍走，這樣有利於靜安區的新規劃的統一性。」

靜安區規劃和土地管理局人士表示：「李嘉誠地塊邊上還有兩個街坊也要拆遷，如果條件允許，靜安區也可以讓5個街坊一起拍賣」。

靜安區規劃土地管理局人士告訴本報，公園地面拆遷的資金：「前期的一部分是周正毅付的、後面的拆遷費用均由政府承擔。」其沒有透露各自的資金支付規模。

靜安區規劃和土地管理局人士透露:這是靜安目前最大的成片舊裡改造地區。按規劃，未來將全部定位為商業辦公、酒店、休閑旅遊中心，正好與南面的綠地靜安雕塑公園交相輝映。

6月26日，投資12億的上海自然博物館在靜安雕塑公園內開工，上海市長韓正出席奠基儀式。

靜安雕塑公園，綠草成蔭。7萬平方米的大手筆的綠地，正是上海政府在2003年，從周正毅手中回收東八塊後切出的第一塊，已經建成的一期地塊來自56、57兩個街坊，而二期地塊即是爭議仍舊延綿至今的58號街坊。

2003年5月在律師幫助下，正是來自58號街坊住戶及公民代理人，發起對東八塊周正毅「利益集團」的上訴。海內外媒體聚焦下，周氏通過東八塊展開的一系列資本障眼法浮出水面，其資金鏈當即分崩離析，周也首次鋃鐺下獄。

而如今，這裡故事依舊未有停息，但新的規劃已經在政府主導下全面展開。

有評論稱:從原先的整體出讓「東八塊」，到率先啟動西斯文裡這個產權相對清晰的地塊，最終實現拆分原「東八塊」片區實施招拍挂，在這一輪地產反彈週期中，上海市政府對如何處理這個涉及諸多利益的歷史遺留問題，已經有了非常清晰的施政規劃。

公開信息說:上海政府對二期綠地進行了精妙的規劃，綠地底下，為亞洲最大的「500千伏靜安（世博）輸變電站。

上海市電力公司新聞發言人王長興告訴本報：「目前地下土建已經結束，馬上即可交付地面建設綠地，整個項目預計世博前全部工程完工。」

或許那時，人們很少再會談起「東八塊」，這個曾經牽動人心的地名。

来源:21世紀經濟報導

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