美國經濟是否步入30年最嚴重衰退 房地產買氣是關鍵
許多經濟學家表示,房價要再跌10%,才會使房租 或收入達到均衡。但可能很輕易-如民間銀行進一步緊 縮放款或Fannie Mae( FNM(US) )和Freddie Mac( FRE(US) ) 崩解,就會使跌幅擴大,也許會超過20%。
如果銀行進一步緊縮放款標準,否決對信用良好者 的貸款,將影響美國人購屋的能力。房地產景氣若持續 探底,勢必重創消費者信心,可能導致嚴重的經濟衰退 。
Credit Suisse分析師估計,S&P Case-Shiller房 價指數必須再下跌14%,才能讓一般人有能力購屋。此 指數已較1年前下滑15.8%。
目前美國指標房貸利率約6.32%,Credit Suisse表 示,如果房貸利率降至5.5%,Case-Shiller指數可能只 要再下跌7%即可。但如利率升至7.5%,房價指數恐再重 挫24%。
若房價再跌24%,數百萬屋主的房屋淨值(home equity)恐會歸零,先前許多人都以房屋來融資退休計 畫或支付小孩的學費。沒有了此資金來源,消費支出將 會下滑,引起消費者導向的經濟衰退。
5月的Case-Shiller指數顯示,20個大都會區中有7 個房價上揚,而且整體跌幅也小於4月,有些投資人轉 趨樂觀。雖然與去年同月相較,5月各大城市房價仍下 跌,但波士頓、達拉斯、和波特蘭等地已較4月小幅上 揚。
不過,在不景氣的震央的地區仍無改善跡象。在洛 杉磯,5月房價較4月下跌1.9%。邁阿密和拉斯維加斯也 滑落。
佛羅里達州有許多房屋遭銀行查封。房地產研究公 司McCabe Research & Consulting分析師Jack McCabe 表示,邁阿密、奧蘭多及Tampa等地房價預期會再下跌 15-20%。
他說:"禿鷹買家要等房價跌了70%才會出手。"
McCabe表示,在Tampa市區有一棟245戶的公寓原先 售價介於每戶25-100萬美元間,現在未售出的171戶整 批拍賣價為170萬美元,相當於每戶10萬美元。
6月的Case-Shiller房價指數將在本週二公布,分 析師預期仍會持續下跌。
Citigroup經濟學家Steven Wieting表示:"房貸 信用的緊縮可能是銷售回穩的最後一大障礙。"
来源:鉅亨網
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