在長達百年的時間裏，作為列強侵略中國的跳板，租界成了中國土地上的「國中之國」，嚴重損害了中國的主權。然而在中外最初簽署的不平等條約中，並沒有租界這一說法，它的出現竟然是一名英國領事和一名中國地方官交易的結果。
中國商人主動巴結，英領事擠進上海城
從18世紀中葉開始，為了在東方開闢新的通商口岸，英國殖民者曾多次以各種方式在中國浙江、福建、廣東等東南沿海地區刺探尋覓良港。很快，他們就看中了上海這塊風水寶地。
鴉片戰爭後，在侵略者的炮口下，清政府被迫簽訂《南京條約》，上海等五個沿海城市被開闢為通商口岸。條約簽訂之初，散居在上海的英國商人和傳教士只有25人。但參加條約簽訂的英國侵略軍頭子璞鼎查卻認定中英貿易會迅速增長，來華英國人將大幅增加。1842年10月初，他迫不及待地從南京趕到上海，預選英國人在上海的居留區。經過幾天考察，璞鼎查看中了黃浦江與蘇州河交匯處（今上海外灘一帶）的一塊地方。當時那一帶還是蘆葦叢生的荒灘。但璞鼎查認定此地交通便利，便於貿易運輸，發展前景不可限量。
1842年12月，璞鼎查推薦巴富爾上尉為首任英國駐上海領事，並交給他一項重要任務——為英國人尋找長期定居地。1843年11月8日晚，巴富爾帶著6名助手來到上海。第二天一早，他就趕往道臺衙門，拜會上海的地方官——道臺宮慕久。宮慕久客氣地把巴富爾領到客廳噓寒問暖。巴富爾剛一落座，就開門見山地說：「道台大人，根據貴我兩國簽署的條約，上海已被闢為通商口岸。我此次登門就是要和道台大人商討具體開埠時間的。」
作為清政府的地方官，宮慕久當然不敢對朝廷簽署的條約存有異議，於是雙方很快就達成了一致。看到宮慕久那麼爽快就敲定了開埠日期，巴富爾來了精神，來時他就琢磨著在上海縣城內覓一上好地皮，建造氣派的英國領事館。「我初來貴地，今後與大人會常來常往。如果不嫌麻煩地話，能否請大人幫忙在城內物色一塊地供建領事館之用。」巴富爾不露聲色地說。
這幾句話讓宮慕久出了身冷汗，想想今後如果華洋雜居，難免會鬧點亂子出來，到時朝廷怪罪自己可擔待不起。他強壓心中的不悅，定了定神說：「領事先生，上海縣城素有‘小蘇州’之稱，人口眾多，城內已擁擠不堪，實在沒有多餘的地方可供建館。如果領事不嫌，我倒願意代勞在城外替領事尋覓。」
宮慕久的拒絕讓巴富爾很是懊惱，但他哪肯罷休。一連幾天，他一方面派人在城內四處尋找出租房；另一方面，不斷對宮慕久施壓，並揚言如果找不到房子，甘願在城裡搭建帳篷居住和辦公。正當雙方談判陷入僵局時，一名中國商人主動找到巴富爾，願意出租其房屋給巴富爾作領事館用。巴富爾如同找到了救命稻草，馬上就租下這座有52間房的老宅。
看到事已至此，宮慕久也只好以此處不擾民為由，奏報朝廷後予以默認。
談判持續兩年，每畝年租金僅1500文
巴富爾在上海安身後不久，就發布通告宣布上海於1843年11月17日正式開埠。開埠後一個半月內，就已經有11家洋行湧入上海灘。英國傳教士、醫生、領事館人員等也紛至沓來。與此同時，從國內各地趕來的冒險家、暴發戶、買辦、金融家、商人甚至幫會流氓等各色人等也彙集其間。一時間，黃浦江中汽笛聲不斷，跑馬路旁燈火徹夜長明，西裝革履與長袍馬褂摩肩接踵，四方土話與歐美語言混雜一處。
由於上海普通百姓之前很少看到過洋人，每當看到洋人成群結隊招搖過市時，百姓們都不免好奇。洋人們吃飯、穿衣、喝茶甚至走路等一舉一動都有路人圍觀。同時，一些洋人仗著清廷軟弱，到處滋事，因此華洋之間糾紛和摩擦不斷。一次，一位姚姓基督徒因為非作歹被拘捕，巴富爾為迫使清政府放人竟威脅出動軍艦，事情最後以宮慕久放人並道歉收場。
事後，巴富爾又不失時機地來拜會宮慕久。「道台大人，我們之間的很多不愉快都是因為我們沒有一塊自己的居留地。我看中了縣城外黃浦江邊的那塊荒灘，不知大人能不能賣給我們作居住用。」巴富爾設想買下整片土地，然後再分租轉讓給僑民。
其實，宮慕久也有這樣的想法。為避免糾紛，他幾天前曾向兩江總督璧昌和江蘇巡撫孫善寶建議：給洋人一塊地，實行華洋分居。但是兩個老官僚既沒有說同意，也沒有說不同意，而是把上海地方對外交涉全權交給他一個人辦理，讓他自己定奪。明知是上司有意推脫責任，他也不得不接過這個燙手山芋。
聽罷巴富爾的建議，宮慕久擺了擺手，「按照大清律例，土地是不能賣給你們的。但是租給你們是可以的。」
在其後的兩年間，巴富爾與宮慕久為租地進行了時斷時續的談判，最後雙方就租地範圍、租地手續、外僑應遵守事項等達成諒解。1845年11月29日，宮慕久公布了《上海土地章程》23款。這個被視為上海租界「根本大法」的章程劃定了租界界址：南至洋涇浜(今延安東路)、北至李家場(今北京東路)、東至黃浦江，西至界路(今河南中路，1846年確定)，面積約830畝，每畝年租金1500文。章程的出臺標誌著中國近代史上第一個租界——英租界的出現。
租界建在「棚戶區」，最初由清政府管理
在早期英租界，領土主權、土地管轄權、司法權和行政權等還歸清政府掌管。
不久，住在上海城內的外國僑民陸續遷入租界。為防止華洋糾紛，巴富爾與宮慕久協商後還規定，租界內不准中國居民居住。到了後來，規定更加苛刻，華人只被允許白天進入租界做買賣，晚上必須回城，就連洋人雇的華人佣人也不得與主人同住。那時租界裡的人口也很少。據記載，在租界出現兩年後，外僑人數也僅有134人。租界裡的生活設施也不健全，建築基本上是一片「棚戶區」。最早來上海的僑民，英國植物學家福鈞曾這樣回憶他住過的陋室：「每值晨雨，則衣被盡濕。天雪，則六出飛舞，自窗隙而進。」直到1849年初，各洋行才在外灘建起第一批磚木建築，竹草棚子才慢慢被淘汰。
隨著來滬的各國僑民不斷增多，英國領事也在醞釀著擴大租界面積，並謀求更多權力。1848年，新任英國駐上海領事阿禮國正式提出了擴充英租界的要求。11月，中英雙方訂約將英租界面積向四周擴為2820畝。1853年，小刀會起義佔領上海縣城，大批避難華人湧進租界，這給洋行商人提供了一個發財的絕好機會。因為當時正值太平天國起義期間，很多從事貿易的洋行生意清淡，他們正好利用閑散的資金在洋涇浜沿岸造了800多幢簡易住宅，供中國難民居住，做起了房地產生意。
租界成為「國中之國」
隨著人口和大筆資金的流入，英租界出現了繁榮景象。租界內土地、房屋價格暴漲。其中外灘一帶的地價上漲最快，1852—1862年的十年間，平均漲幅高達200倍。同時，英租界當局乘局勢動盪之機，逐漸奪取了對租界內華人的司法管轄權，獨攬了租界內一切訴訟案件。
1854年《上海土地章程》（現藏上海市檔案館）
此後，英租界當局多次單方面修改《上海土地章程》，權力不斷擴大。租界逐漸發展成為集行政權、立法權、司法權、警務權、軍事權於一體，中國政府無權制約的「國中之國」。英國駐上海領事阿禮國曾露骨地表示，上海租界是「一個獨立自主的國家」。在租界內，華人備受洋人凌辱，洋巡捕甚至拿中國人當活靶子，練習射擊。娼妓、賭博、販賣毒品和人口等也成了受租界當局保護的公開行當，租界成為了罪惡的代名詞。
繼英租界後，法國、美國等國也爭先恐後地在中國設立租界。到1902年奧匈帝國在天津開闢租界為止，列強已先後在中國建立了27個租界，僅天津一地就有八處之多。直到1945年抗戰勝利後，國民黨政府才從法律意義上實際收回租界，結束了這段長達百年的屈辱歷史。
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