一個售樓員眼中的北京樓市：三個月沒賣掉一套房
發表：2007-04-09 22:43
「樓市提前出現拐點？這要去問經濟學家，我只知道現在的日子不好過。」在北京當了4年售樓員的薛東一臉木然，似乎已經接受了現實。
北京市統計局、國家統計局北京調查總隊最新調查顯示，1-2月，北京商品房現房和期房銷售面積分別比去年同期下降七成和四成，不過房地產價格指數始終運行在高位。套用股市的術語：北京的樓市近期呈現出量價背離的走勢——價格處於高位，成交量卻出現了大幅萎縮。
售樓員感受市況的淒冷最為真切。「老手一年收入上百萬，新手收入幾十萬不新鮮」的說法曾經吸引大批年輕人投身售樓員的隊伍。現在卻是風向逆轉，很多人感嘆：售樓已經不賺錢了。薛東就是其中一員。
三個月沒賣掉一套房
在售樓員中，北京人並不多見，薛東是北京人，再加上身材高大，外形英俊，自然在爭取客戶上多加了不少分數。但是現在這些優勢已經沒有了用武之地。
售樓員的收入是底薪加提成。目前北京售樓員底薪相對固定，大致1000元左右，提成通常是房價的千分之一到千分之三之間，部分公司也會給出千分之五甚至千分之七的「巨額」回報。可見房屋的銷售量直接關係到售樓員的收入。
薛東說：「聽前輩講，在2000年以前，房地產行業剛剛開始發展，能買得起房子的只是少數成功人士，從事售樓行業的人員也比較少，當時的提成可以達到百分之一，所以售樓員的收入普遍很高，能拿月薪5萬元也不新鮮。」
從去年10月開始，薛東就明顯感覺到了房市風向的轉變，因為在這個月，他離開了上一個樓盤，準備尋找一個新項目。儘管他一再降低自己的預期收入，但是一直到年底他才找到了一個相對湊合的樓盤。按照前兩年的經驗，這是不可想像的。
薛東所說的這個樓盤位於西三環遠大路附近，銷售總面積有10萬平方米，現在還剩下幾十套房子可賣，均價為22000元左右，每戶面積大約在260平方米-480平方米，屬於典型的豪宅。
老闆給薛東的提成條件還算優厚，稅後可提千分之三，也就是說，只要能賣出去一套房子，薛東大約可以得到20000元至40000元的提成。但讓他鬱悶的是三個月過去了，他連一套的銷售業績都沒完成，每月只有1000元的保底收入。而就在2006年，他還享受過連續幾個月進賬都是數萬元的好日子。
「並不是對自己的銷售技巧沒有信心，畢竟都干了四年，如何搞定客戶的套路已經摸得‘門清’，日子不好過也許有些客觀原因吧。」
薛東分析說，這個樓盤幾個月前每平方米漲了四五千元，「客戶肯定不感興趣了。」
幾天前，記者來到薛東工作的售樓處。售樓處比外面陰冷，薛東裹著一件厚羽絨服。來這裡看房的顧客不超過5個，簽單的顧客一個都沒有。
薛東在其他樓盤同作售樓員的朋友和他的情況差不多——也是基本無單可簽。「按照以往的經驗，三月份售樓處裡就該大幫地進客戶了，但現在你看多冷清。大家都是守著老項目賣，自然帶不出人氣。不是我不想跳槽，而是沒有新項目可跳。」
從增值到保值
「其實這幾個月買房人的心態也在轉變」，薛東感觸最深的就是，現在的買房人，尤其是買豪宅的人關心的焦點已經從「房屋是否能增值」轉到「房屋是否能保值了」。後者顯然已經成了售樓員時下最需要向客戶費口舌的地方。
「客戶問到這個問題也好解釋。好房子的標準只有兩個：一是地段優越；二是總價便宜。只要符合這兩個標準，你買的房子肯定錯不了。但即使客戶接受了你的建議也離最後簽單還遠著呢。」薛東無奈地告訴記者。
一個月前薛東接觸了一個客戶，他是代表雲南瑞麗一家民營企業駐北京的辦事處買房。「起初能感覺到他的購買意願很強烈，他告訴我說，現在公司在東四美術館那裡有一套別墅，但是由於產權證遲遲沒有辦下來，他們已經通過司法程序向開發商申請退房，法院已經判決，一個月以後500萬元就會打入公司賬戶。但是一個月後，當我再聯繫客戶時，他表示500萬元已經順利退回，但是公司老闆的態度發生了變化。老闆認為北京的房價隨時會調整，他們公司已經決定暫時不買，而是改為租房辦公了。」
除了退而旁觀者，還有嗅覺靈敏的投機客。在薛東的客戶中就有幾個曾經的房屋投資者現在成了股民和基民。
「這種客戶基本上都是南方人，他們賺錢的腦子就是比北方人快半拍。」薛東說，其實何止是買房人，連他們這些售樓員現在也用炒股來打發無聊時間。
社科院金融所近日公布的一份報告認為，未來住房需求可能出現下降，主要原因包括：前一階段高收入者的住房需求基本得到滿足；在房價高漲情況下中低收入者購房能力下降，無力購房只能租房；政府限制拆遷的政策減少了一部分需求；投資需求減少，原因包括股市分流資金等。
合適的樓盤在哪裡
「不是不想買，而是買不到合適的房子啊！不是太貴，就是太遠，很多人只好觀望了。」在一家房地產雜誌工作的宋先生，在觀望、尋找了一年多時間後，這個月終於完成了購房計畫。
他買的是剛開盤不久的阿爾法社區，位於北京通州。「便宜，五千多塊錢，買得起啊！」他無奈地說，自己也看了不少四環五環的房子，可是找來找去才發現，「現在五環內幾乎沒有每平米一萬元以下的房子了，而且中低檔房、中小戶型太少」，「我好幾個朋友都買了阿爾法，通州的房子為什麼這麼搶手，不就是因為便宜，還有地鐵嗎？」
薛東告訴記者，現在京城樓盤的一大特點就是，高檔房不好賣，中小戶型、便宜的房子則不愁銷路，這類房子大多距離市區遙遠。
「位於盧溝橋的曉月新苑，去年下半年開盤，五千多元一平方米，一共300多套房子，排隊就排了三四千人，很多人托關係搶購。」薛東上週末陪朋友去看了遠在北京東部燕郊的一個樓盤，「均價3500元/平米，最高4200元/平米，開盤當天推出3000套房子，一天就差不多賣完了。」
記者走訪了朝陽區幾個主推大戶型的高檔樓盤，看到的情景和薛東所在的樓盤一樣：偌大的售樓處冷冷清清，售樓員閑坐聊天。
相反，在不遠處一個樓盤，記者找到了70-90平米的兩居室，雖然單價也高達11000元，但售樓處的人氣多少好一些。一位上了年紀的老先生向售樓小姐要來了戶型圖，仔細地翻看。他看中的是一套92平米的兩居室，「我是幫兒子看房的，我說等2008年以後再說，他非著急買，我在附近轉了一圈了，就這個還合適。」
「房子少了，合適的房子更少了。那些不願住在遠郊，又買不起動輒過萬元一平方米房子的人們，除了觀望，又能有什麼其它的選擇呢？」薛東攤攤手，不過他對北京樓市的未來依然充滿了希望，「都說下半年北京樓市會有新盤集中上市，但願如此吧。」
房地產宏觀調控開始時，北京的開發商抱怨，上海樓市生病害得北京跟著吃藥，潛台詞是北京樓市很健康，不需要調控。當時中國樓市的現狀是，上海成為房價的領頭羊，北京落在後面，時過將近三年，局勢逆轉，現在的狀況是，上海樓市房價據說已經下降，而北京房價已經獨步全國。
記者8日從北京市規劃委瞭解到，今後北京廉租房和經濟適用房項目將優先安排在軌道交通沿線。北京市的首批限價房周邊已經規劃設置地鐵站，涉及的3條地鐵線將於年內動工。幾日前參加某房地產項目的活動，臨座的美女同行問：「你說今年的房價怎麼漲得這麼快啊？」無語中。片刻後答道：「大概開發商是想，反正早晚都要漲，晚漲不如早漲唄！」
来源:證券報
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