發表時間： 2007-03-14 00:48:57作者：水皮
水皮將自己對於房地產的觀點歸納為三句話。
第一句話，現在的房價是高的，這個高不僅僅是表現在絕對的價格，更主要的是表現在相對的收入上，最可怕的就是房價上漲的幅度超越了絕大多數社會居民收入的增長幅度。
第二句話，現在的房價恐怕很難回落，而且不但不會回落，恐怕在未來的時間中還會持續的上漲。央行最近公布的居民儲蓄意願調查就表明，儘管大多數城市居民購房的意願在下降，但是大城市的反應卻是相反。不是在下降，而是在上升，更多的人正在等待房價回落購房。事實上，持幣待購的人越多，房價回調的可能性就越小。
第三句話，「國六條」的意義在於調整政府定位，這是長期的過程，短期內不會立竿見影。土地出讓金中明確一定比例用於經濟適用房建設是一個突破，但是比例到底是多少有待確認，而此前在城市居民的住房保障體系中，地方政府是缺位的。
三句話中，第一句話和第二句話看上去是矛盾的，但卻都是事實。如果說認為房價高是水皮的一種態度，那麼房價還要高則是水皮的一種判斷，而想要解決第一句話和第二句話的衝突，就必須靠第三句話起作用才行。根據官方的數字統計，2005年土地出讓金一共是5500億，而用於經濟適用房建設的資金不過62億，也就是說如果「國六條」的相當比例能有明確的說法，並且是大幅度的提高的話，那麼，就會大大平息民怨。
中國的股市，樓市和球市有什麼共性呢？水皮說有一個共性，就是都是黑市。這三個市場在大家看來都充滿著黑色交易，權錢交易，內幕交易，都問題成堆，都天怒人怨。股市為此被推倒重來，樓市為此招致宏觀調控，球市為此掀起罷賽革命。黑市其實都是表面現象，不管股市也好，樓市也好，球市也好，表面黑市的背後都存在著嚴重的制度性缺陷。
股權分置是中國股市的一項制度性缺陷，為此中國股市總是揹負著全流通的巨大歷史包袱，而代價就是15年來的巨幅震盪。1992年6月上證指數就已經摸高過1420點，但是直到2006年5月之前，上證指數依然在1440點徘徊，而股改之前更是探低到了998點。
官辦足協成為中超聯賽的主體是中國球市的制度性缺陷。俱樂部應該是聯賽的主體，但是俱樂部在聯賽中都沒有任何的自主權，假打屢禁不止，黑哨肆意橫行，賭球層出不窮。結果都是球員收入越來越多，觀眾越來越少，中國足球距離世球盃越來越遠。
那麼，房地產的制度性缺陷又是什麼呢？
有人說是貧富差距。社會財富的80％掌握在富人手裡的時候，就會出現多數人買不起房的局面，房價就會出現水漲船高的局面。
有人說是政府的考核機制。雖然憲法規定要建立社保體系，而住房又是其中的重要方面，但是地方政府的考核一直以來是GDP說話，政績偏離民意。
有人說是土地公有制。由於土地公有，政府就形成壟斷，地價越漲，收入越多，價格的無形之手就在壟斷面前失去作用，此其一；由於土地公有，因此，地方政府剝奪農民土地易如反掌，而補償卻被中間截留，失地農民成為社會穩定的威脅，中央政府必須實行最嚴厲的耕地保護政策以抗擊這種威脅，土地供應受到限制，土地不可能不漲，此其二。
三種說法中，貧富差距是不成立的，任何社會都有貧富差距的問題，美國1％的家庭控制了1／3的國家財富，10％的人控制了2／3的國家財富，但是美國沒有出現大多數買不起房的情況。政府的考核機制有問題，但也不足以構成必要條件，因為早在2005年的「國八條」中已經明確將穩定房價的責任落實到城市政府首腦身上，但是事實證明，並沒有長效。
土地公有制恐怕才是真正的制度性缺陷所在。由於土地公有，政府成為最大的開發商，土地上漲是符合政府利益的，作為利益中人，又如何要求這個地方政府再發揮社會公共事務的管理職能呢？這事實上存在著角色的衝突。
曹建海建議取消開發商時以美國舉例，而美國的土地恰恰是私有的。水皮認為，中國的房地產市場實際上是國有土地私有化或者確切講是使用權私有化過程中的中介市場，開發商就像一個批發商，從政府那裡拿到地再零售給居民，中間環節產生暴利完全是一種制度性安排。什麼時候，這個私有化的過程差不多了，什麼時候這個市場的秩序才會正常，房價才會相對穩定。
第一句話，現在的房價是高的，這個高不僅僅是表現在絕對的價格，更主要的是表現在相對的收入上，最可怕的就是房價上漲的幅度超越了絕大多數社會居民收入的增長幅度。
第二句話，現在的房價恐怕很難回落，而且不但不會回落，恐怕在未來的時間中還會持續的上漲。央行最近公布的居民儲蓄意願調查就表明，儘管大多數城市居民購房的意願在下降，但是大城市的反應卻是相反。不是在下降，而是在上升，更多的人正在等待房價回落購房。事實上，持幣待購的人越多，房價回調的可能性就越小。
第三句話，「國六條」的意義在於調整政府定位，這是長期的過程，短期內不會立竿見影。土地出讓金中明確一定比例用於經濟適用房建設是一個突破，但是比例到底是多少有待確認，而此前在城市居民的住房保障體系中，地方政府是缺位的。
三句話中，第一句話和第二句話看上去是矛盾的，但卻都是事實。如果說認為房價高是水皮的一種態度，那麼房價還要高則是水皮的一種判斷，而想要解決第一句話和第二句話的衝突，就必須靠第三句話起作用才行。根據官方的數字統計，2005年土地出讓金一共是5500億，而用於經濟適用房建設的資金不過62億，也就是說如果「國六條」的相當比例能有明確的說法，並且是大幅度的提高的話，那麼，就會大大平息民怨。
中國的股市，樓市和球市有什麼共性呢？水皮說有一個共性，就是都是黑市。這三個市場在大家看來都充滿著黑色交易，權錢交易，內幕交易，都問題成堆，都天怒人怨。股市為此被推倒重來，樓市為此招致宏觀調控，球市為此掀起罷賽革命。黑市其實都是表面現象，不管股市也好，樓市也好，球市也好，表面黑市的背後都存在著嚴重的制度性缺陷。
股權分置是中國股市的一項制度性缺陷，為此中國股市總是揹負著全流通的巨大歷史包袱，而代價就是15年來的巨幅震盪。1992年6月上證指數就已經摸高過1420點，但是直到2006年5月之前，上證指數依然在1440點徘徊，而股改之前更是探低到了998點。
官辦足協成為中超聯賽的主體是中國球市的制度性缺陷。俱樂部應該是聯賽的主體，但是俱樂部在聯賽中都沒有任何的自主權，假打屢禁不止，黑哨肆意橫行，賭球層出不窮。結果都是球員收入越來越多，觀眾越來越少，中國足球距離世球盃越來越遠。
那麼，房地產的制度性缺陷又是什麼呢？
有人說是貧富差距。社會財富的80％掌握在富人手裡的時候，就會出現多數人買不起房的局面，房價就會出現水漲船高的局面。
有人說是政府的考核機制。雖然憲法規定要建立社保體系，而住房又是其中的重要方面，但是地方政府的考核一直以來是GDP說話，政績偏離民意。
有人說是土地公有制。由於土地公有，政府就形成壟斷，地價越漲，收入越多，價格的無形之手就在壟斷面前失去作用，此其一；由於土地公有，因此，地方政府剝奪農民土地易如反掌，而補償卻被中間截留，失地農民成為社會穩定的威脅，中央政府必須實行最嚴厲的耕地保護政策以抗擊這種威脅，土地供應受到限制，土地不可能不漲，此其二。
三種說法中，貧富差距是不成立的，任何社會都有貧富差距的問題，美國1％的家庭控制了1／3的國家財富，10％的人控制了2／3的國家財富，但是美國沒有出現大多數買不起房的情況。政府的考核機制有問題，但也不足以構成必要條件，因為早在2005年的「國八條」中已經明確將穩定房價的責任落實到城市政府首腦身上，但是事實證明，並沒有長效。
土地公有制恐怕才是真正的制度性缺陷所在。由於土地公有，政府成為最大的開發商，土地上漲是符合政府利益的，作為利益中人，又如何要求這個地方政府再發揮社會公共事務的管理職能呢？這事實上存在著角色的衝突。
曹建海建議取消開發商時以美國舉例，而美國的土地恰恰是私有的。水皮認為，中國的房地產市場實際上是國有土地私有化或者確切講是使用權私有化過程中的中介市場，開發商就像一個批發商，從政府那裡拿到地再零售給居民，中間環節產生暴利完全是一種制度性安排。什麼時候，這個私有化的過程差不多了，什麼時候這個市場的秩序才會正常，房價才會相對穩定。
