日本的諸多狀況使日本年輕人不那麼熱衷於買房。(圖片來源：Adobe Stock)
在中國擁有房產是富裕的標配，沒有房產的中國人會被劃入窮人的範圍，而男人結婚更是要買房子，否則很難談婚配。但日本人並不像中國人那樣熱衷於買房。讓我們先來看看下面這種情況。
如果每月還貸10萬日元（合人民幣5000元）買房，而且房子是永久產權；每月租金11萬日元，猜猜日本人會買還是租？換成是中國人肯定會說，這還用問？肯定是買啊。但是日本人卻會租而不是買。為什麼會這樣呢？難道日本人不喜歡買房子嗎？擁有自己的房子是所有人類的夢想，日本人當然也喜歡住自己的房子。
現在讓我們詳細解釋為什麼日本人會考慮租而不是買。在日本租房的話，要交一個月的禮金給房東，一個月的介紹費給中介，還有一個月的保證費，以及第一個月的租金，也就是說租一個11萬的房子，第一個月要交44萬日元。如果租的是大樓還要每個月另交1萬日元（大概500元人民幣）。房租的契約大概兩年一簽，如果過了兩年還想續租，要更新契約，費用大概也是一個月的房租。如果租四十年的話，大概要支付6000萬日元（合人民幣300萬元）。
我們現在再拆看買房的資金走向，每月還貸10萬日元的房子總價是3600日元（合人民幣180萬元）享有永久產權。一次付清首付300萬日元（15萬人民幣），另加買房時的中介費用，稅費以及房屋保險為250萬日元（人民幣12萬2500），房貸為每月10萬日元，利息1.4%，還貸35年，大樓的話每月修繕費為2萬日元。買房的話初期費用是550萬日元（合人民幣27萬5000），如果職業是醫生或公務員等可以零首付，雖然還款時間延長，還是要支付250萬日元的中介費以及各種雜費和保險。
通過以上租房和買房的對比，我們可以得知，買房的初期費用遠遠高於租房，等到還清貸款的第三十五年或第四十年（醫生或公務員的零首付），買房就比租房划算了。
但是我們還沒有算上固定資產稅，在日本擁有不動產，每年必須交固定資產稅，比如價值3600萬日元的房子，每年的固定資產稅大概是20萬日元（合人民幣1萬元），每月大概2萬日元不到點，我們放進四十年的買房成本就是6500萬日元，而租房四十年則是6000萬日元出頭點。所以得出的結論就是租房的成本一直會比買房的成本要低。
除了以上理由之外，還有其他七個理由讓日本人更傾向於租房而不是買房。第一，租房的人際關係簡單，而買房則必須參加由鄰居組成的管委會，在日劇裡常有主婦在管會裡鬧矛盾，形成鄙視鏈。第二，日本大公司常有國內甚至海外的工作，所以租房更靈活。第三，35年的還貸壓力太大，在終身雇佣制瓦解的時代，很難預估未來的收入。第四，家庭成員的變化，比如養育兩個小孩，需要買三室一廳，但小孩長大離開家，就不需要這麼大的房子。租房可以靈活調整。第五，租房的話，可以拿到公司的租房補貼。有的公司還提供給無房戶免費宿舍。而一旦買房，這些福利就沒有了。第六，泡沫經濟後，日本的房子不但不漲，反而跌。房子就是折舊後折價賣。就像汽車一樣，落地下跌。房子則是入住後下跌，房子是消耗品。所以對於日本人來說，房子並不是資產而是負債。有的子女甚至放棄繼承父母的房子，因為一旦繼承就要交管理費和固定資產稅，而賣又賣不出去，即使賣出去還要交所得稅，中介費等，不如放棄划算。最後一個原因則是日本有很多人不婚不育，一個人過日子，真不需要買房子，可以和父母住在一起。
其實這以上七點並不足以說明日本人為什麼不熱衷於買房，因為中國人也會有相似的經歷，比如工作調動，家庭成員變化等，而且在中國買房首付更多，還有限購等條件。但在中國很多人都是手裡有幾套房。我的一個朋友就有兩套房，一套自住，另一套出租，收租金，已經出租給同一個房客15年了，不過她不打算續租，想把房子賣掉，就提前三個月通知房客，讓他們找房子去。類似的事，在中國常發生，比如房東的兒子要結婚了，收回出租的房子給兒子當婚房，就不續租了，讓房客自己找房子。但是類似的情況在日本就沒這麼容易。
在日本一個房東想收回月租金7點5萬日元（合人民幣3800元不到點）的房子，竟然要賠給房客天價的賠償。日本的借地法是保護房客而不是房東。租房契約雖然是兩年更新一次，但暗藏的意思是除非房東有正當理由，否則不能拒絕房客更新，說大白話就是，一旦你把房子租給別人了，別人就可以永遠租下去，只要他不搬走，你就不能趕他走，除非他自己不租了，你才能收回你的房子。
因為兩年更新一次租房契約，意味著房客面臨每兩年就有搬家的風險，所以這個借地法就是保護房客而非房東。有一個日本朋友，雖然有三處房產，寧肯空著也不出租，她想賣就不能租，而在日本賣二手房並不像中國那樣容易，她要承擔兩處房產的固定資產稅以及管理費，養著這兩處房，直到有人接盤為止。
即使房東有正當理由拒絕更新租房契約想收回房子不再出租，但是法律還會考量以下四點。一.房東和房客誰更有使用房子的必要。二.租賃狀況，比如房租的繳納狀況和房客的租屋年限。三.使用狀況，比如房客是否違規使用房子。四.房子的現狀，比如房子是否安全，是否需要做大規模修繕。為了收回房子，房東必須向房客支付補償金，和提供房客搬走的替代方案。我們舉個具體判例來說明。
日本的一個房東因為兒子要結婚了，想收回一套公寓大樓，剷平後重新建房子連上老宅，這樣老夫妻和小夫妻可以比鄰而居，不太遠也不太近，正好相互照顧。這套公寓大樓裡住了四戶人家，其中的三戶同意搬走，只有一戶不同意，最後只能上法庭。
法院考慮房客比房東更需要房子。這個房客持續租房36年，目前高齡，無業還生病，靠年金生活，需要到附近的醫院定期治療。最後法院雖然同意房東的正當理由不更新租房契約，但判房東支付給房客400萬日元（合人民幣20萬）的補償。還有無數的判例說明，政府和法律是保護房客而不是房東，所以在日本完全有底氣一輩子租房而不用買房。
在日本買房只是一個選擇題，一整套法律體系和制度支撐著房客的生活，再加上日本少子老齡化，年輕人不結婚不生育，一輩子租房更自由些。日本經歷過泡沫經濟後認識到，房子是用來住而不是用來炒的，房子不能成為經濟成長的火車頭。
當一個人早出晚歸送外賣只為追求擁有一間房的時候，那些通過炒房造出來的繁榮只不過提前透支整個國家的未來。一旦泡沫破裂，整體經濟不但打回原形，還會讓全國人民背上沈重的債務。日本經歷過的正是中國目前在經歷的，他們的做法或許值得我們學習和參考。
