杭州樓市最後的體面(圖)
【看中國2024年3月22日訊】2014年年初,聲稱不差錢的德信,突然啟動清盤活動,打響杭州樓市降價第一槍。
北海公園項目一夜降了3000元/平米。緊接著,莫干山路天鴻香榭裡的巨幅廣告震驚全國:直降6000元不餘杭。
這一年的兩會,連市長都不得不澄清,杭州樓市沒有崩盤趨勢。但天鴻之後,降價之聲,在杭州樓市此起彼伏。現在,被視為炒房聖地的奧體,有房源直接從2.3萬/平米,降至不到2萬/平米。
價格鬆動並沒能使成交放量。2014年7月,杭州樓市庫存量突破了13萬套。
樓市不行,急的不僅僅是地產商們。8月底,試水餘杭、蕭山及大戶型取消限購後,杭州主城區也全面取消了限購,依然沒有什麼水花。
直到2015年底,G20峰會才成為杭州樓市的最佳廣告。溫州、臺州,乃至上海江蘇,都有人行色匆匆扑進杭州樓市裡。售樓處到處是外地人組團買房的名場面:抄底杭州。
不到一年,杭州開發商紛紛封盤漲價。天量庫存也被消化,杭州市區積壓了六年的庫存,第一次出現下降。
失落了五年的杭州樓市由此崛起。操盤手也意識到了,杭州樓市完全可以做成全國馳名商標,不用非得在自家一畝三分地裡折騰。
前所未有的搶人浪潮,從杭州開始了。在那之前,人之於城市,是人口紅利,是廉價勞動力,是取之不盡用之不竭的資源,但從那之後,人是六個錢包,是人才,是消費者。
十年一覺杭州夢。2024年3月14日,杭州再次全面放開了二手房限購。距離全面取消限購,僅剩下一步之遙。
1
2月,杭州二手網簽2543套。無論環比還是同比,網簽量下滑都在60%以上。怎麼看,都不是一個很好的信號。
3月,市場好了一點。上週末,中介兩天訂單量700多套,網簽量也有200多套。但看成交結構就知道,市中心成交量很差,大部分中介忙不起來:客戶一定要深砍一刀,才能賣掉房子。
濱江區的鳳雅錢塘上週出了一套135方,只要500多萬。一位去年賣掉房子的業主慶幸自己逃過一劫,一年時間,同樣的戶型,降了170萬。買家強勢到,在簽約之前,客戶又要求房東買個車位送給自己。
杭州的房東們早已經集體破防。中介在推的觀品最近一套194方高區的房子,廣告語是:房東說只要你們來談,不會讓買家空手回。
十年前,13萬套的庫存就已經是天量了;現在,杭州二手房掛牌量已經超過了24萬套。而這僅僅只是開始,2021年和2022年,杭州一共賣出了31萬套新房。很多房子交付的一個月後,就要被掛牌了。
杭州過去幾年的樓市狂飆,產生了一個甜蜜的煩惱:次新房,實在是太多了。
3月14日一早的政策,已經被認為是一枚重磅炸彈了。但在天量次新房面前,還是彈藥量不足。很多房東感受到新政的溫暖,高嚷著:出貨,出貨!
但買家情緒還是沒有被調動起來,杭州住保房管官微上點讚最高的留言是:房子越來越俏了,我們再等等。
為什麼全面取消限售的是二手房。杭州市住保房管局領導回答說,新房跟二手房在市場熱方面有一點差異:新房市場相對比較好一點。
2
去年年底,杭州專門組織徵求過地產商和市場人士們的意見。只有一些市場人士建議放開,都交給市場。但頭部的一位開發商老闆說:核心區暫時還是不能放開。
諮詢了一圈,杭州最後還是決定暫時不放。畢竟,現在杭州樓市的面子,全靠幾個核心區紅盤撐著。
前幾天,克而瑞發布了杭州新房去化報告,報告中提到新房平均去化率只有38%,環比下降了15個百分點。以萬人搖一次次震驚全國的杭州,2月流搖率高達四分之三。
房子越來越難賣,產品越來越好,杭州房產的品質內卷,已經捲到了車庫、大門和公區。主城區那些依然有倒掛的板塊,是杭州最後的體面了。
杭州是房地產營銷最好的城市。政府是最大的操盤手。其他城市只能叫宏觀調控,只有在杭州,操盤手可以像外科醫生一樣,親自微觀操作。
去年亞運會前,操盤手百忙之中還要操心樓市。興耀望闕項目,開發商沒做好開盤的準備,但是領導等不及,要他們馬上入市。亞運會前的樓市,就這樣紅火了一把。
3月,杭州新房最有面子的,是綠城綠汀春曉,銷售說:我們有4500組客戶搖號!
距離五公里之外的西溪公館,當年曾經是6萬人搖;一路之隔的翡翠城,最後一期也有2萬人搖。而杭州眼下還能拿得出手的朗雲、疊映裡、棠前文棲府等6個項目,又集中開盤了。紅盤一起上市,才能體現出這個城市的熱火朝天。
郭德綱曾經說過:咱想讓誰紅誰就能紅。這事太簡單了。
總有一種力量讓樓市砥礪前行。
3
朋友近日發給我一個杭州購房者的自述。
2017年,他總價300萬買入西湖區第一梯隊一套學區房,是從其他3個買家那裡搶下來的。這之後,杭州樓市一路高歌。2021年,樓上同戶型的房子,掛牌價600萬加到800萬,單價超過了10萬。有買家已經付定金了,鄰居又想賣850萬,最後買賣談崩了。
現在,小區在售房源,最低掛牌單價6萬。要成交還得降價。他說,好消息是,我們幸運地觸發了盈虧平衡點,至少還只是在虧損邊緣瘋狂試探;壞消息是:馬上就進入虧損階段了。
2020年和2021年進入杭州樓市的二手房買家,其實早已經虧損了。杭州豪宅標桿的壹號院,網簽價最高的一套在2021年5月,11.63萬/平米。這幾個月,壹號院網大部分房子網簽單價都不超過8萬。
杭州第一學區房文鼎苑,58平米房子一度有過750萬的網簽。180平的大戶型,也被拍賣到了1850萬。現在,它的成交均價已經到了5.26萬。甚至城市外圍區域的新房買家,已經馬上進入破發階段。
以市北望海潮為例,當初新房均價3.27萬/平米。這幾天,有一套望海潮次新房89方西邊套只賣到3.48萬/平米。算上稅費和持有成本,已經確定虧損。
財富風火輪不會一直向上了,很多人這兩年也開始自洽了。上面那位說自己馬上進入虧損階段的網友,心得體會是:財富是流動的,財富是變化的,財富如過眼雲煙轉瞬即逝,那什麼是相對可靠珍貴值得永恆追究的呢?我認為只有健康和愛。
月滿則虧,誰都躲不過去。經濟學第一課就說,價格是圍繞價值波動的。沒有永遠的上漲,只有永遠的波動。
責任編輯:宇真
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